요즘 상담하다 보면 오하이오 재산세 개혁 얘기가 빠지지 않습니다. 실거주 크레딧이 15%까지 오른다는데 내 세금이 얼마나 줄어드느냐는 질문이 제일 많습니다.

숫자만 보면 큰 변화처럼 보입니다. 다만 실제 고지서에 찍히는 효과는 생각보다 조건이 많아서, 실거주자와 임대인 입장을 나란히 놓고 정리해 보겠습니다.

출발점은 하원 법안 HB 186입니다. 드와인 주지사가 2025년 12월 19일에 서명했고, 같은 시기에 다른 재산세 법안들도 함께 처리됐습니다.

핵심은 오너 오큐펀시 크레딧, 즉 본인이 소유하고 실제로 사는 집에 주는 세액 감면입니다. 지금까지는 해당 세금의 2.5%였습니다.

주 의회 입법조사처(LSC) 자료에 따르면 이 비율이 단계적으로 올라갑니다. 2026 과세연도 5.70%, 2027년 8.92%, 2028년 12.15%, 그리고 2029년 15.38%입니다.

그런데 여기서 많이 놓치는 부분이 있습니다. 기존에는 실거주 여부와 상관없이 주거용 부동산에 10%짜리 논비즈니스 크레딧이 따로 붙어 있었습니다.

이번 개혁은 이 10% 크레딧을 4년에 걸쳐 없애면서 실거주 크레딧 쪽으로 합치는 구조입니다. 루카스 카운티 오디터도 두 크레딧을 통합하고 2029 과세연도까지 논비즈니스 크레딧을 완전히 없앤다고 안내하고 있습니다.

그러니 실거주자 입장에서 보면 기존 10%와 2.5%를 합친 12.5%가 2029년 15.38%로 바뀌는 셈입니다. 2.5%에서 15%로 뛰는 게 아니라, 체감 폭은 3%포인트가 조금 안 됩니다.

솔직히 헤드라인만 보고 기대했던 분들에게는 아쉬운 숫자일 수 있습니다. 그래도 세율이 계속 오르는 동네라면 이 정도 차이도 무시할 수준은 아닙니다.

반대편에 있는 임대인 쪽은 사정이 다릅니다. 렌트를 주는 집은 실거주 크레딧 대상이 아니라서, 10% 크레딧이 줄어드는 만큼 세금이 그대로 늘어납니다.

쿠야호가 카운티 오디터는 아예 임대인이 더 내고 집주인이 덜 내는 구조라고 설명했습니다. 투자용 단독주택이나 콘도를 갖고 계신 분들은 2029년까지 보유비용 계산을 다시 해 보셔야 합니다.

두 번째로 확인할 조건은 적용 대상 세금입니다. 이 크레딧들은 모든 레비에 붙는 게 아니라 2013년 11월 선거 이전에 통과된 레비에만 적용됩니다.

프랭클린 카운티 오디터 사이트에도 같은 기준이 명시돼 있습니다. 최근 몇 년 사이 새로 통과된 학교 레비나 교체 레비가 많은 지역이라면 실제 감면액은 더 작아집니다.

모든 레비로 크레딧을 넓히자는 HB 673 법안도 발의돼 있습니다. 다만 올해 초 기준으로 하원 세입위원회에 머물러 있었고, 통과 여부는 아직 확인되지 않았습니다.

세 번째는 시점입니다. 오하이오 재산세는 후납 구조라서 2026 과세연도분은 대부분 2027년에 내는 고지서에 반영됩니다.

일부 카운티는 올해 하반기 고지서부터 다른 개혁 효과가 조금씩 보인다고 안내하기도 했습니다. 카운티마다 일정이 조금씩 다르니 본인 고지서 기준으로 확인하는 게 정확합니다.

신청 자격도 단순합니다. 해당 과세연도 1월 1일 기준으로 그 집을 소유하고 주된 거주지로 살고 있어야 합니다.

이미 2.5% 크레딧을 받고 계신다면 보통 따로 할 일은 없습니다. 반면 이사 와서 집을 산 뒤 신청을 안 한 분들이 의외로 많습니다.

고지서에 오너 오큐파이드 항목이 비어 있다면 카운티 오디터 사이트에서 신청서를 내면 됩니다. 프랭클린 카운티는 614-525-4663으로 문의를 받고 있습니다.

이번 패키지에는 다른 법안도 함께 묶여 있습니다. HB 335는 주민 투표 없이 걷는 인사이드 밀리지가 재평가 때 물가보다 빨리 늘지 않도록 조정하게 했습니다.

HB 129는 학교 20밀 하한선 계산 방식을 바꿨고, HB 186에는 이 하한선에 걸린 학군을 대상으로 한 인플레이션 캡 크레딧도 들어 있습니다. 재평가로 집값이 크게 오른 지역일수록 이런 장치의 의미가 커집니다.

정리하면 실거주자는 크레딧이 조금씩 늘고 세금 상승 속도도 둔화되는 쪽입니다. 임대인은 크레딧이 사라지면서 매년 보유비용이 조금씩 올라가는 쪽입니다.

그래서 집을 두 채 갖고 있다면 어느 집을 주거지로 둘지가 예전보다 중요해졌습니다. 세율이 높은 쪽 집에 실거주하는 게 크레딧 효과가 더 큽니다.

임대용 부동산을 새로 알아보는 분이라면 수익률 계산에 재산세 상승분을 미리 넣어 두시길 권합니다. 렌트 인상으로 바로 넘기기 어려운 시장도 있으니까요.

제가 실거주자라면 지금 할 일은 고지서에 크레딧이 제대로 붙어 있는지 확인하는 정도입니다. 나머지는 법이 알아서 단계적으로 적용합니다.

제가 임대인이라면 2029년까지 해마다 늘어날 세금을 미리 추정해 보고, 리스 갱신 시점에 맞춰 렌트 조정 계획을 세우겠습니다.

세부 계산은 학군과 레비 구성에 따라 집집마다 다릅니다. 숫자가 애매하면 카운티 오디터 사무실에 파셀 번호를 들고 직접 물어보는 게 가장 확실합니다.

이번 개혁은 집 가진 사람 모두를 위한 감세라기보다 실거주자 쪽으로 무게를 옮긴 조정에 가깝습니다. 개인적으로는 방향은 맞다고 보지만, 헤드라인 숫자만 보고 기대치를 너무 높이지는 않으셨으면 합니다.