오하이오로 이주를 고려하는 한인 가정과 상담하다 보면 매매가보다 먼저 나오는 질문이 재산세다. 콜럼버스가 속한 프랭클린 카운티는 오하이오 주 평균보다 실효세율이 높은 편에 속한다. 오하이오 주 평균 실효 재산세율이 약 1.5~1.6% 선인 반면, 프랭클린 카운티는 학군별 리비(levy)가 누적되면서 1.8% 안팎까지 올라가는 지역이 적지 않다. 오하이오는 재산세를 부과할 때 카운티, 시, 학군, 공공도서관 등 여러 기관이 각자의 밀리지를 더하는 방식을 쓰기 때문에, 같은 시 경계 안에서도 어느 학군에 속하느냐가 세액을 가르는 가장 큰 변수가 된다.

콜럼버스 중위 주택가격을 26만 5천 달러 수준으로 놓고 실효세율 1.85%를 적용하면 연간 재산세는 약 4,900달러 정도로 계산된다. 물론 같은 콜럼버스 안에서도 어느 학군, 어느 타운십에 속하느냐에 따라 세율 차이가 꽤 크다. 뉴올바니나 두블린 같은 인근 지역은 우수 학군 프리미엄 때문에 세율 자체는 비슷하거나 오히려 높게 나오는 경우도 있고, 반대로 그로브시티처럼 상대적으로 낮은 곳도 있다. 최근 몇 년 사이 학군 리비 갱신 투표가 통과된 지역은 재평가 없이도 세율만 오른 사례가 있어, 매물 히스토리를 볼 때 최근 3년간 세액 변동 추이를 함께 짚어보는 편이 안전하다.

주택보험료는 콜럼버스 기준으로 연 1,500~1,800달러 선을 예상하면 크게 벗어나지 않는다. 오하이오는 허리케인이나 지진 같은 치명적 리스크는 적지만, 봄철 토네이도와 우박 피해가 종종 발생하는 지역이라 보험사들이 이를 요율에 반영한다. 오래된 지붕이나 배관을 그대로 둔 주택은 보험료가 더 붙는 경우가 많고, 최근 10년 안에 지붕을 교체한 주택은 할인을 받는 경우도 흔하다. 보험사마다 우박 피해 이력을 반영하는 방식이 달라 두세 곳 이상 견적을 받아보는 편이 유리하다.

유지보수비는 집값의 1~1.5% 선을 기준으로 잡는 것이 현실적이다. 26만 달러대 주택이라면 연 3,200달러 안팎을 별도로 준비해두는 편이 안전하다. 여기에 재산세 4,900달러, 보험료 1,600달러를 더하면 총 연간 주택 소유비용은 대략 9,700달러 수준으로 나온다. 매달로 환산하면 800달러 가까이 되는 금액이라 모기지 원리금 외에 이 부분을 반드시 예산에 넣어야 한다. 건축 연식이 30년을 넘긴 주택이라면 지붕, 보일러, 배관 교체 시점이 겹칠 수 있어 유지비 비율을 상단인 1.5%에 가깝게 잡는 편이 현실적이다.

오하이오는 65세 이상이거나 장애가 있는 주택 소유자를 대상으로 한 홈스테드 감면 제도가 있다. 과세 대상 주택가치에서 일정 금액을 공제해주는 방식인데, 소득 기준을 충족하면 신청할 수 있어 은퇴를 앞둔 한인 어르신들에게는 챙겨볼 만한 항목이다. 프랭클린 카운티 감정평가청 웹사이트에서 신청 자격과 절차를 확인할 수 있으며, 매년 신청 마감일이 정해져 있어 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다.

결과적으로 콜럼버스는 매매가 자체는 다른 대도시보다 부담이 덜하지만, 재산세율이 상대적으로 높다는 점은 예산을 짤 때 반드시 감안해야 한다. 학군 좋은 타운십일수록 세율이 더 올라가는 구조이기 때문에, 매물을 볼 때 리스팅 가격만 보지 말고 최근 납부된 재산세 고지서를 함께 요청해 확인하는 습관을 권한다. 특히 뉴올바니처럼 인기가 급상승한 지역은 재평가 주기마다 세액이 눈에 띄게 오르는 경향이 있어 장기 보유 계획이라면 이 부분도 고려 대상이다.

은행 사전승인을 받을 때도 대출 담당자가 에스크로에 포함되는 세금과 보험료를 함께 계산해주므로, 그 수치를 그대로 믿기보다 카운티 감정평가청 기록과 대조해보는 것이 안전하다. 특히 최근 몇 년 사이 재평가가 이루어진 지역은 세금이 급격히 오른 사례도 있어 이 부분을 꼭 짚어보길 권한다. 클로징 전 셀러에게 최근 2년치 재산세 고지서 사본을 요청해두면 예산 계획을 세우는 데 실질적인 도움이 된다.

한인 가정이라면 홈스테드 감면 신청서를 영어로 작성하는 과정에서 어려움을 겪는 경우가 있는데, 프랭클린 카운티 감정평가청은 전화 상담을 통해 절차를 안내해주므로 부담 없이 문의해볼 만하다. 은퇴 자산 계획을 세우는 단계라면 이 감면이 매년 수백 달러씩 쌓여 장기적으로 적지 않은 절세 효과를 만들어낸다는 점도 함께 기억해두면 좋겠다.