오래 상담을 하다 보면 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 같은 것으로 알고 오는 경우를 자주 만난다. 얼마 전에도 로체스터에 있는 단독주택을 렌트로 돌리려던 분이 캡레이트가 3퍼센트대로 나왔으니 대출을 껴도 그 정도 수익률이 나올 거라 생각하고 있었다. 예전에는 이런 오해가 크게 문제되지 않았는데, 요즘처럼 대출 조건이 수익률에 미치는 영향이 커진 시기에는 이 둘을 구분하는 게 더 중요해졌다.

순서대로 확인해야 할 것은 크게 세 가지다. 첫째는 총수익률이다. 로체스터의 평균 주택가치는 25만 2천 달러 수준이고(Zillow), 중위 렌트는 월 1,400달러다(Zillow). 연간 렌트수입 1만 6,800달러를 매입가로 나누면 총수익률은 6.7퍼센트로, 뉴욕주 안에서는 상당히 높게 나오는 편이다.

둘째는 캡레이트다. 로체스터의 재산세 실효세율은 2.43퍼센트로 뉴욕주 중위인 1.9퍼센트보다 높다(rochesterrealestateblog.com 기준). 25만 2천 달러 매물이라면 재산세만 연 6,124달러가 나가는데, 이는 연간 렌트수입의 36퍼센트를 넘는 수준이다. 여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실까지 더한 뒤 50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 8,400달러 정도가 되고, 캡레이트는 3.3퍼센트 근처로 내려온다.

셋째는 캐시온캐시 수익률이다. 이건 대출을 쓴 경우에만 따로 계산되는 숫자다. 예를 들어 매입가의 25퍼센트인 6만 3천 달러를 다운페이먼트로 넣고, 나머지 18만 9천 달러를 30년 고정금리 대출로 충당한다고 가정해 보자. 이자율 7퍼센트대를 가정하면 매달 원리금 상환액이 대략 1,250달러를 넘고, 연간으로는 1만 5천 달러 안팎이 나간다. 순영업소득 8,400달러에서 이 상환액을 빼면 세전 현금흐름은 오히려 마이너스가 될 수 있다. 캡레이트는 3.3퍼센트로 양호해 보여도, 대출 조건에 따라 캐시온캐시 수익률은 완전히 다른 그림이 될 수 있다는 뜻이다.

이 경우 다운페이먼트 비율을 25퍼센트에서 35퍼센트로 높여 대출 원금을 줄이면 연간 원리금 상환액이 줄어들면서 세전 현금흐름이 플러스로 돌아설 여지가 생긴다. 반대로 다운페이먼트를 최소한으로 낮춰 레버리지를 최대한 활용하면 캐시온캐시 수익률은 더 나빠질 수 있다. 예전에는 금리가 낮아 이런 차이가 크게 부각되지 않았지만, 지금은 다운페이먼트 비율 하나가 현금흐름의 플러스와 마이너스를 가르는 경우가 많다는 점을 확인해 둘 필요가 있다.

확인할 항목을 네 가지로 나눠 순서대로 짚어보면 이렇다. 첫째는 총수익률로 매입가 대비 렌트 수준을 큰 틀에서 파악하는 것이고, 둘째는 재산세를 포함한 운영비용을 뺀 캡레이트로 매물 자체의 수익력을 확인하는 것이다. 셋째는 대출 조건을 반영한 캐시온캐시 수익률이고, 넷째는 시세 차익과 대출 원금 상환에 따른 자산 증가까지 더한 총수익이다. 이 네 가지를 순서대로 짚어보지 않으면 캡레이트만 보고 좋은 투자라고 성급하게 판단할 위험이 있다. 로체스터처럼 매입가가 낮은 시장에서는 이 순서를 건너뛰기 쉬우므로 더더욱 하나씩 짚어보는 습관이 필요하다.

확인할 항목을 정리하면 이렇다.

• 연간 렌트수입 대비 매입가로 총수익률 우선 확인
• 재산세를 포함한 운영비용을 뺀 순영업소득으로 캡레이트 산출
• 대출 원리금 상환액까지 반영한 캐시온캐시 수익률로 실제 현금흐름 재확인

로체스터처럼 매입가는 낮아도 재산세율이 높은 지역에서는 캡레이트와 캐시온캐시 수익률 사이의 간격이 예상보다 크게 벌어질 수 있다. 대출 조건은 개인의 신용과 시점에 따라 달라지므로, 실제 계산은 대출 견적을 받은 뒤 다시 해보는 것이 정확하다. 시세 차익까지 감안한 총수익 관점에서는 결과가 또 달라질 수 있다는 점도 함께 짚어둔다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 대출 담당자의 상담을 거치기를 권한다.