크레스킬에서 콘도 한 채를 렌탈로 돌릴지 고민하던 문의를 최근에 받았다. 매입가가 79만 달러대인데 월세를 6,000달러 넘게 받을 수 있다는 얘기를 듣고 온 경우였다. 계산해 보니 총수익률이 9%에 가까웠다. 그런데 이 숫자에는 재산세와 보험료가 통째로 빠져 있었다. 크레스킬처럼 주택가치가 높은 지역에서는 이 두 항목만으로도 수익률 그림이 완전히 달라진다.

순서대로 짚어보자. 총수익률은 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값이다. 쉽게 말하면 비용을 하나도 빼지 않은, 가장 단순한 계산이다. Zillow 기준 크레스킬의 평균 주택가치는 79만 377달러이고(2026년 기준), 렌트는 매물에 따라 편차가 크지만 단독주택 기준 월 6,000달러 안팎이 보고된다. 이걸로 총수익률만 계산하면 9%대가 나와서 매력적으로 보일 수 있다.

하지만 진짜 봐야 할 숫자는 캡레이트다. 캡레이트는 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값인데, 순영업소득이란 총수입에서 재산세, 보험료, HOA비, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 금액을 말한다. 버겐 카운티의 실효 재산세율은 1.69% 안팎으로 알려져 있고(propertytaxrates.org 기준), 크레스킬처럼 주택가치가 높으면 세금 액수 자체가 커진다. 여기에 랜드로드 보험료까지 더하면, 50% 룰이 가리키는 대로 운영비용이 렌트수입의 절반 정도까지 올라가는 경우가 흔하다. 앞서 나온 물건이라면 캡레이트는 총수익률의 절반 수준인 4%대 초반으로 낮아질 가능성이 크다.

대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률도 따로 봐야 한다. 이건 캡레이트와 다른 개념이다. 캡레이트가 자산 자체의 수익성을 보여준다면, 캐시온캐시는 대출 원리금을 낸 뒤 남는 세전 현금흐름을 실제 투입한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용으로 나눈 값이다. 이걸 쉽게 말하면 내가 실제로 넣은 돈 대비 손에 남는 돈의 비율이라고 보면 된다.

크레스킬은 학군 좋은 지역으로 자주 거론된다. 렌트 수익만 보고 접근하기보다는, 재산세와 보험료를 먼저 견적받아 순영업소득을 구체적으로 계산해 보는 것이 순서로 보인다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

이 정도로 캡레이트가 낮게 나오는 지역이라면 총수익이라는 더 넓은 틀에서 판단하는 것이 이해에 도움이 된다. 총수익은 매달의 현금흐름뿐 아니라 시세차익, 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 감가상각 세제 혜택까지 함께 보는 개념이다. 쉽게 말하면 당장 손에 쥐는 돈은 적어도, 자산 자체가 불어나는 속도는 다르게 볼 수 있다는 뜻이다. 크레스킬처럼 최근 1년 새 집값이 오른 지역이라면 이 부분이 특히 의미가 있다.

다른 주에서 이주하며 크레스킬을 알아보는 경우라면, 이전 거주지의 재산세와 보험료 수준을 그대로 대입하지 말고 새로 견적을 받아보는 것이 안전하다. 뉴저지는 재산세 부담이 큰 편에 속하는 주라, 세율이 낮은 지역에서 온 사람일수록 이 차이를 체감하기 쉽다.

렌트 수익만 놓고 보면 크레스킬이 매력적인 시장으로 보이지 않을 수 있다. 이걸 쉽게 말하면, 이 지역은 매달 들어오는 현금흐름보다 자산 자체를 안정적으로 불려가는 쪽에 더 가까운 시장이라는 뜻이다. 렌트 매물 자체가 많지 않다는 점도 감안해야 한다. 표본이 적으면 렌트 시세도 매물 하나하나에 따라 크게 흔들릴 수 있으므로, 비슷한 규모의 매물 여러 건을 비교해 평균을 잡아보는 편이 실제 수익률 계산에 더 가깝다. 재산세와 보험료를 먼저 확인하는 습관 하나가 이런 지역에서는 판단의 정확도를 크게 높여준다. 총수익률만 보고 성급히 결론 내리기보다는, 순영업소득까지 손으로 직접 계산해 보는 절차를 거쳐야 크레스킬 같은 시장의 실제 그림이 보인다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.