은퇴 이후 고정 수입을 렌트로 만들어 두고 싶다며 크레스킬 매물을 들고 오는 투자자가 있다. 이런 상담에서 가장 먼저 하는 일은 용어부터 하나씩 쉬운 말로 풀어보는 것이다. 캡레이트, 1031 교환처럼 낯선 단어들이 실제로는 은퇴 계획과 바로 연결되는 개념이기 때문이다.

캡레이트란 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 이걸 쉽게 말하면 그 부동산이 매입 비용 대비 매년 몇 퍼센트를 벌어다 주는지를 보여주는 숫자다. 은퇴 후 정기 수입을 기대한다면 캡레이트가 낮은 매물보다 안정적으로 렌트가 들어오는 매물을 찾는 편이 목적에 맞는다.

크레스킬의 렌트 시세를 보면 1베드룸 평균이 2,067달러, 2베드룸은 2,619달러 수준이다. 매입가 대비 렌트가 1% 이상이면 현금흐름이 나올 가능성이 높다고 보는 1% 룰을 적용해 보면, 이 동네처럼 매입가가 높은 지역에서는 기준을 채우기 쉽지 않은 경우가 많다. 다만 1% 룰은 판단의 출발점일 뿐, 캡레이트와 함께 놓고 봐야 한다.

재산세도 은퇴 후 현금흐름 계산에서 빼놓을 수 없다. 크레스킬의 실효 재산세율은 2.23% 수준으로, 뉴저지 주 중간값인 2.88%보다는 낮지만 전국 중간값 1.02%보다는 훨씬 높다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 매입가 100만 달러짜리 주택이라면 연간 재산세만 2만 달러가 넘게 나갈 수 있다는 뜻이다.

대출 구조도 은퇴 자금 계획에 영향을 준다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25% 필요하고, 신용점수 620점 이상이면 승인은 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정되는 것이 일반적이라, 은퇴 시점에 맞춰 대출 조건을 미리 점검해 두는 편이 좋다.

뉴저지는 세입자를 정당한 사유 없이 내보낼 수 없는 Anti-Eviction Act을 주 전체에 적용하고 있고, 렌트컨트롤은 지자체별 조례로 운영된다. 크레스킬에 별도 조례가 있는지는 borough 사무소에서 직접 확인이 필요하다. 은퇴 후 직접 관리가 부담스럽다면 관리업체 위탁도 방법인데, 통상 월세의 8에서 12%가 수수료로 나간다.

매각 시점이 왔을 때는 1031 교환을 쓰면 양도소득세 납부를 이연할 수 있다. 이걸 쉽게 말하면 은퇴 후 다른 부동산으로 갈아탈 때 세금을 당장 내지 않고 미룰 수 있다는 뜻이다. 다만 동종자산 재투자 기한이 정해져 있어 세무사와 미리 일정을 맞춰야 한다.

랜드로드 보험도 은퇴 후 예산에 넣어야 할 고정비용이다. 이걸 쉽게 말하면 일반 주택보험보다 보장 범위가 넓은 대신 보험료도 더 나간다는 뜻이다. 임대 손실 보상과 세입자에 대한 배상책임까지 포함되기 때문이다. 유지보수 적립금까지 매년 자산가치의 1% 정도로 잡아두면, 은퇴 후 예상치 못한 지출로 계획이 흔들리는 상황을 줄일 수 있다.

관리업체 위탁 여부도 은퇴 계획과 맞물려 결정하는 것이 좋다. 이걸 쉽게 말하면 직접 관리하면 수수료 8에서 12%를 아낄 수 있지만 시간과 노력이 들어가고, 위탁하면 그 시간을 아끼는 대신 수익률이 조금 낮아진다는 뜻이다. 은퇴 이후 시간 여유가 어느 쪽에 더 있는지에 따라 선택이 달라질 수 있다. 캡레이트를 계산해서 관리 방식별로 순수익을 비교해 보면 판단에 도움이 된다.

여러 채를 나눠 은퇴 수입원으로 삼으려는 경우라면, 매물 하나에 문제가 생겼을 때 전체 현금흐름이 흔들리지 않도록 지역과 자산유형을 나눠 두는 것도 방법이다. 이걸 쉽게 말하면 계란을 한 바구니에 담지 않는 것과 같은 원리다. 크레스킬 안에서도 콘도와 단독주택은 재산세와 관리 부담이 다르게 나타나므로, 은퇴 후 관리 부담까지 감안해 자산유형을 정하는 편이 좋다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 세율과 임대 관련 조례는 지자체마다 다를 수 있으므로 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 상담을 받아보기 바란다.