11월 첫 주말이라 10월 숫자를 한 번 정리해 봤습니다. 결론부터 말하면 렌트는 멈췄고 매매가는 여전히 올라가는 중입니다.

다만 레오니아처럼 작은 동네는 한 달 거래가 몇 건뿐이라 숫자 하나로 판단하면 안 됩니다. 그래서 렌트와 매매, 레오니아와 버겐카운티 전체를 나란히 놓고 보겠습니다.

먼저 렌트입니다. 줌퍼가 10월 28일 업데이트한 자료에서 레오니아 평균 렌트는 월 2,800달러입니다.

작년 같은 시기와 비교하면 변동이 없습니다. 매매가가 계속 오르는 걸 생각하면 조금 의외였습니다. 리스팅 수 자체가 많지 않은 동네라 몇 건의 변화에도 평균이 흔들릴 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

방 크기별로 보면 흐름이 갈립니다. 원베드룸은 2,250달러로 1년 전보다 2% 내렸습니다.

투베드룸은 2,895달러로 3% 올랐습니다. 혼자 사는 수요보다 가족 단위 수요가 더 단단하다는 뜻으로 읽힙니다.

학군 보고 들어오는 가족이 많은 동네라 이 차이는 앞으로도 이어질 가능성이 높다고 봅니다. 투베드를 찾는다면 계약 갱신 때 협상 여지가 원베드보다 적을 겁니다.

다음은 매매입니다. 레드핀 기준 레오니아 중간 매매가는 9월까지 최근 3개월 합산으로 88만2천달러입니다.

10월 거래 집계는 아직 올라오지 않았습니다. 그래서 확인된 가장 최근 수치인 9월 기준으로 정리했습니다.

실제 9월 거래를 몇 건 보면 감이 옵니다. 3베드 단독주택이 80만5천달러에, 4베드가 117만달러에 팔렸습니다.

같은 동네라도 방 하나, 위치 하나에 30만달러 넘게 차이가 납니다. 중간값은 방향을 보는 용도로만 쓰시고, 실제 가격은 비슷한 조건의 최근 거래로 따로 확인하시는 게 맞습니다.

이번엔 버겐카운티 전체와 비교해 보겠습니다. 뉴저지 리얼터협회의 8월 리포트에서 카운티 단독주택 중간 매매가는 92만5천달러입니다.

작년 8월보다 5.1% 올랐고, 연초부터 8월까지 누적 중간값은 89만9천달러로 5.8% 상승했습니다.

매물이 팔리기까지 걸린 기간은 30일이었습니다. 리스팅 가격 대비 실제 거래가는 104.1%로, 여전히 호가보다 비싸게 팔리는 시장입니다.

재고는 2.4개월치입니다. 보통 6개월 안팎을 균형으로 보니 아직 확실한 셀러 우위입니다.

콘도와 타운하우스는 결이 다릅니다. 같은 8월 중간가는 53만달러로 0.9% 내렸습니다.

매물은 656건으로 27.1% 늘었고 재고도 3.7개월치까지 올라왔습니다. 단독주택은 여전히 빡빡하고 콘도는 조금씩 숨통이 트이는 구도입니다. 첫 집을 찾는 분들에게는 이쪽이 더 반가운 신호입니다.

이제 화제의 이슈입니다. 레오니아는 2026년 과세연도에 맞춰 전체 부동산 재평가를 진행했습니다.

평가 기준일은 2025년 10월 1일 시장가치이고, 마지막 재평가는 2014년이었습니다. 12년 만에 숫자를 새로 맞춘 셈입니다.

보로 측은 평가액이 올라간다고 세금이 자동으로 오르는 건 아니라고 설명합니다. 세금은 예산, 전체 평가 총액, 세율이 같이 움직여서 정해지기 때문입니다.

그래도 동네 평균보다 집값이 더 많이 오른 집이라면 부담이 늘 수 있습니다. 집주인이라면 받은 평가 통지서를 실제 시세와 꼭 비교해 보시길 권합니다.

참고로 2025년 레오니아 실효세율은 시장가치 대비 2.199%였습니다. 88만2천달러 집이라면 단순 계산으로 연 1만9천달러대 재산세입니다.

또 하나 지켜볼 건 재개발입니다. 보로는 그랜드 애비뉴, 포트리 로드, 윌로우트리 로드 일대 재개발 계획을 2025년 9월 채택했고 2026년 2월 수정안을 냈습니다.

이 지역 지정 부동산에 대해서는 강제수용을 쓰지 않겠다고 밝혔습니다. 주 정부의 저소득층 주택 의무와도 맞물린 사업입니다. 구체적인 세대 수와 착공 시점은 아직 확정 발표를 보지 못해서 보로 공고를 계속 지켜보는 중입니다.

새 주거 단지가 들어오면 렌트 공급이 늘어 임대료 상승을 누를 수 있습니다. 반대로 상권이 살아나면 주변 단독주택 가치에는 플러스가 될 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 렌트로 사는 분은 원베드라면 지금이 갱신 협상하기 나쁘지 않은 타이밍입니다.

집을 사려는 분은 카운티 전체가 아직 호가 이상으로 거래되는 시장이라는 걸 전제로 예산을 잡아야 합니다. 세금은 새 평가액 기준으로 다시 계산해 보셔야 하고요.

저라면 단독주택보다 재고가 늘고 있는 콘도 쪽에서 협상력을 먼저 시험해 보겠습니다. 렌트와 매매 사이에서 고민 중이라면 그게 가장 현실적인 출발점이라고 봅니다.

수치 기준은 렌트 줌퍼 10월 자료, 매매 레드핀 9월, 카운티 통계 뉴저지 리얼터협회 8월 리포트입니다. 10월 매매 통계가 나오면 다시 업데이트하겠습니다.