로랜드하이츠에서 두 자녀를 둔 한 가정이 최근 매물을 알아보며 나란히 비교한 것은 로랜드 고등학교(John A. Rowland High School)와 같은 학군 내 노갈레스 고등학교(Nogales High School)였다. GreatSchools.org에서 로랜드 고등학교는 10점 만점에 8점, Niche.com A 등급을 받은 반면, 노갈레스 고등학교는 Niche 이용자 평균 별점 3.7점으로 상대적으로 낮은 평가를 받고 있었다. 같은 로랜드통합교육구(Rowland Unified School District) 안에서도 이 정도 격차가 벌어진다는 사실이 눈에 띄었다고 한다.

초등학교 단계로 좁혀 비교하면 격차는 더 크게 벌어진다. 로랜드 초등학교(Rowland Elementary School)는 GreatSchools 2점, Niche C+ 등급에 그쳐, 같은 학군 안에서도 학교별 편차가 상당하다는 점을 보여준다. 로랜드통합교육구 전체는 1만 1558명이 재학 중인 학군으로, 수학 능숙도 36퍼센트, 읽기 능숙도 48퍼센트 수준으로 캘리포니아 평균에는 다소 못 미치지만, 로랜드 고등학교처럼 평균을 크게 웃도는 학교도 함께 존재하는 구조다. 같은 학군이라도 학교 단위로 성취도 차이가 크다는 점은 매물을 고를 때 반드시 짚어야 할 대목이다.

로랜드하이츠의 한인 인구 비율은 시 단위로 별도 집계된 자료를 찾기 어려워, 인근 로스앤젤레스 카운티 전체 자료로 대신 안내한다. 로스앤젤레스 카운티의 한인 인구는 22만 4630명으로 전체 인구의 2.3퍼센트 수준이다. 로랜드하이츠는 아시아계 인구 비중이 60퍼센트를 웃도는 지역으로 알려져 있어, 한인을 포함한 아시아계 생활 인프라에 접근하기 편리한 여건으로 볼 수 있다. 정확한 인프라 접근성을 확인하려면 인구 비율보다는 실제로 다닐 만한 한인 교회나 학원, 마트가 차로 몇 분 거리에 있는지를 직접 살펴보는 편이 더 실질적이다.

주택 가격을 보면, 로랜드하이츠의 평균 주택 가치는 94만 6276달러로 최근 1년간 8.7퍼센트 상승했다. 같은 기간 중위 매매가는 110만 달러 선까지 올라 상승 폭이 5.8퍼센트에 달했다는 자료도 있다. 두 학교의 평가 격차만큼이나 최근 가격 상승 속도도 가파른 지역이라 할 수 있다. 상승 속도가 빠른 만큼 매물을 검토하는 시점의 가격이 몇 달 전 자료와 다를 수 있어, 계약 직전에는 최신 시세를 다시 확인해 보는 편이 안전하다.

같은 예산이라면 로랜드 고등학교 배정 구역과 그렇지 않은 구역이 어떻게 갈리는지 미리 비교해보는 것이 중요하다. 두 구역이 도로 하나를 사이에 두고 갈리는 경우도 있어, 지도만 보고 판단하기보다 배정 학교를 기준으로 매물을 좁혀가는 편이 정확하다. 학군 경계는 시기에 따라 바뀔 수 있으므로, 마음에 둔 매물이 있다면 계약 전에 해당 주소의 배정 학교를 직접 다시 확인해 보기 바란다.

타주에서 옮겨오는 가정이라면 캘리포니아 재산세 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 확인해야 한다. 재산세율은 카운티별로 다를 수 있으므로 매물 계약 전에 직접 확인해 보는 편이 안전하다. 모기지 금리에 따라 월 상환액 차이가 크게 벌어질 수 있으므로, Freddie Mac이 공표하는 평균 금리 동향을 참고해 대출 상담을 함께 진행해 보는 편이 좋다.

투자 목적으로 접근한다면 학군 평가가 높은 구역일수록 매입가 대비 임대 수익률은 낮아지는 경향이 있다는 점도 함께 고려해야 한다. 무조건 오른다고 단정할 수 없는 시장인 만큼 공실률과 관리 비용까지 신중하게 짚어보는 접근이 필요하다.

이 글의 시세와 학교 평가는 조사 시점 기준 참고 자료이며 투자나 법률 자문이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보시기를 바랍니다.