은퇴를 몇 년 앞둔 부부가 로랜드하이츠의 타운하우스를 렌트로 돌려 노후 생활비에 보태려는 계획을 갖고 상담을 요청했다. 매입가와 렌트 수준을 각각 확인한 뒤, 총수익률과 캡레이트가 얼마나 차이 나는지부터 짚어봤다.

로랜드하이츠의 타운하우스 렌트 중간값은 2,670달러다. 매매가는 같은 자료에서 중간값 95만5,000달러로 집계된다. 아파트 전체 평균으로 보면 RentCafe는 2,251달러를 제시하는데, 타운하우스는 이보다 높은 편이다. 예시로 매입가 95만5,000달러, 월세 2,670달러인 타운하우스를 계산해 보자.

연간 렌트 수입은 3만2,040달러다. 총수익률은 3.35퍼센트다. 50퍼센트 룰로 어림한 순영업소득은 약 1만6,020달러이고, 캡레이트는 1.68퍼센트다. 로랜드하이츠는 로스앤젤레스 카운티에 속해 재산세 실효세율은 약 0.69퍼센트 수준이다. HOA비까지 있는 타운하우스라면 운영비용 비중이 더 높아질 수 있다.

은퇴 생활비로 쓸 현금흐름이 목적이라면 캐시온캐시 수익률을 봐야 한다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 계산하는 지표다. 대출 없이 현금으로 매입한다면 캐시온캐시 수익률은 캡레이트와 같아지고, 대출을 낀다면 원리금 상환액만큼 현금흐름이 줄어드는 대신 실투입 현금도 줄어든다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 / 매입가
• 캡레이트 = 순영업소득 / 매입가
• 캐시온캐시 = 세전 현금흐름 / 실투입 현금

1퍼센트 룰로 보면 월세가 매입가의 1퍼센트인 9,550달러는 되어야 하는데, 이 타운하우스는 그 3분의 1도 안 된다. 은퇴 생활비 목적이라면 현금흐름이 안정적인 매물인지, 아니면 시세차익까지 고려한 총수익 관점으로 접근할지 미리 정해두는 것이 좋다.

은퇴 설계와 매물을 견주는 부부에게는 두 가지를 나란히 놓고 설명했다. 하나는 지금 이 타운하우스를 그대로 렌트로 돌렸을 때의 캡레이트이고, 다른 하나는 같은 예산으로 캡레이트가 조금 더 높은 다른 지역 매물을 매입했을 때의 캡레이트다. 로랜드하이츠는 매입가가 높아 캡레이트가 낮게 나오는 대신, 오래 보유해온 자산이라 대출이 거의 남지 않은 경우가 많아 순현금흐름이 캡레이트 수치보다 실제로는 더 크게 느껴질 수 있다.

총수익 관점에서는 시세차익과 감가상각에 따른 세제 혜택도 함께 봐야 한다. 은퇴 이후 소득이 줄어들면 세율 구간이 달라져 감가상각 효과도 달라질 수 있으므로, 이 부분은 세무 전문가와 함께 개별적으로 확인하는 것이 정확하다.

HOA비와 재산세는 단지와 필지에 따라 차이가 크므로 실제 매물의 관리비 명세서를 직접 확인해 보기 바란다.

순서대로 보면 확인할 것은 크게 세 가지다. 첫째는 HOA비를 포함한 정확한 운영비용, 둘째는 대출이 얼마나 남았는지에 따른 실제 순현금흐름, 셋째는 은퇴 이후 소득 구간에 맞춘 세금 계획이다. 이 세 가지를 순서대로 짚어보지 않으면 겉보기 캡레이트만 보고 성급하게 결정하기 쉽다.

은퇴 자금은 다시 벌기 어려운 돈이다. 그래서 캡레이트 숫자 하나보다 현금흐름의 꾸준함과 예상치 못한 지출에 대비한 여유 자금까지 함께 고려하시라고 안내했다. 부부에게는 당장의 수익률보다 예측 가능성이 더 중요한 기준이 될 수 있다. 두 선택지를 놓고 고민할 때는 캡레이트 숫자 차이보다, 그 차이가 실제 생활비에서 어느 정도 비중인지를 함께 계산해 보면 결정이 한결 쉬워진다. 실무적으로 보면 숫자 하나에 매달리기보다 전체 그림을 먼저 그려보는 편이 후회를 줄인다. 부부에게는 캡레이트 표와 함께 향후 5년, 10년 시나리오를 각각 정리해 드렸고, 그 자료를 바탕으로 다시 한번 재정 상담을 받아보시길 권했다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 은퇴 설계 및 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.