로랜드하이츠에서 집을 알아보는 한인 가정들이 요즘 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 재산세다. 매물 가격표만 보고 계약을 결정하면 클로징 이후 실제 지출 규모에 당황할 수 있어, 미리 계산해두는 절차가 필요하다.

로랜드하이츠는 LA 카운티 산하 지역으로, 캘리포니아 재산세 체계인 Prop 13의 적용을 받는다. 기본세율은 매입가 기준 과세평가액의 1%이며, 여기에 학교 채권이나 지역 인프라 채권 같은 지방 부과금이 더해져 실제 부담률은 매수 시점 기준 1.1에서 1.2퍼센트 선에 형성된다. LA 카운티 전체 평균 실효세율은 오래 보유한 주택의 낮은 평가액까지 포함해 약 0.82퍼센트 수준으로 집계된다.

로랜드하이츠 중위 주택가격은 약 85만 달러 안팎으로 형성되어 있다. 이 가격에 1.1에서 1.2퍼센트를 적용하면 매입 첫해 재산세는 연간 약 9300에서 1만200달러 수준이 나온다. 다만 Prop 13 덕분에 평가액 상승폭이 매년 최대 2퍼센트로 제한되기 때문에, 오래 거주할수록 실질 부담률은 점차 낮아지는 구조다.

주택보험료는 지역 리스크에 따라 편차가 크다. 로랜드하이츠는 샌개브리얼 밸리 인근 산간지대와 가까워 산불 리스크가 완전히 없다고 보기 어렵고, 캘리포니아 전역에서 대형 보험사들이 산불 위험 지역의 신규 가입이나 갱신을 축소하는 흐름도 이어지고 있다. 이런 사정을 반영하면 연간 보험료는 대략 1500에서 1800달러 선에서 책정되는 경우가 많고, 일반 가입이 어려운 경우 캘리포니아 FAIR Plan을 보완재로 활용하는 가구도 늘고 있다.

유지보수비는 통상 집값의 1에서 1.5퍼센트 선을 기준으로 잡는다. 85만 달러 주택이라면 연간 8500에서 1만2750달러 정도를 별도로 준비해두는 것이 현실적이다. 특히 로랜드하이츠는 1970에서 80년대에 지어진 주택 비중이 상당해 지붕, 배관, 냉난방 설비 교체 시점이 겹치는 경우가 많아 유지비를 다소 넉넉하게 잡아두는 편이 안전하다. 콘도나 타운홈을 선택한다면 매달 300에서 450달러 안팎의 HOA비도 별도로 계산해야 한다.

이 세 항목을 합산하면 연간 총 주택 소유비용은 대략 다음과 같이 정리된다.

• 재산세 연간 약 9300에서 1만200달러
• 주택보험료 연간 약 1500에서 1800달러
• 유지보수비 연간 약 8500에서 1만2750달러

단순 합산만으로도 연 2만 달러 안팎이 나오는 셈이라, 모기지 상환액 외에 이 정도 현금 흐름을 추가로 감당할 수 있는지 미리 점검해두는 것이 좋겠다.

인근 지역과 비교하면 로랜드하이츠의 실효세율은 LA 카운티 평균과 크게 다르지 않다. 다만 학군이나 특별개발구역이 지정된 신규 단지는 별도의 채권 부과금이 붙어 실효세율이 1.3퍼센트를 넘는 경우도 있으므로, 매물별로 세금 고지서를 직접 확인하는 절차가 필요하다.

한인 가구라면 매입 후 반드시 Homeowners Exemption을 신청해두는 것이 좋다. 과세평가액에서 7000달러를 공제해주는 제도로 절감액 자체는 연 70에서 100달러 수준으로 크지 않지만, 신청만 하면 매년 자동 적용되는 만큼 놓칠 이유가 없다. 장기 거주를 계획한다면 Prop 13의 평가액 상승 제한 효과가 시간이 지날수록 커진다는 점도 함께 기억해두면 좋겠다.