집값만 보고 계약했다가 나중에 "어? 매달 생각보다 돈이 더 나가네?" 하고 놀라는 분들이 의외로 많습니다.

특히 한인분들은 다운페이먼트나 모기지 이자에는 신경을 많이 쓰는데, 재산세는 대충 계산하고 넘어가는 경우도 적지 않더라고요.

그런데 미국에서는 재산세가 집을 보유하는 동안 계속 내야 하는 비용이라 절대 가볍게 볼 항목이 아닙니다.

로우랜드하이츠(Rowland Heights)의 평균 실효 재산세율은 약 1.51% 수준입니다. 집값 중간값을 약 92만 달러로 계산하면 연간 재산세는 약 1만3,900달러 정도가 됩니다. 이를 월로 나누면 약 1,160달러를 재산세로 부담하게 되는 셈입니다. 모기지 원금과 이자, 주택보험에 더해 매달 이 정도 금액이 추가될 수 있다는 의미입니다. 집을 구입할 때 월 상환액만 계산하면 안 되고 재산세까지 포함한 실제 주거비를 따져봐야 하는 이유입니다.

그렇다고 로우랜드하이츠 재산세가 유난히 비싸다고만 볼 필요는 없습니다. 캘리포니아 전체 평균 실효 재산세율은 약 0.7% 수준으로 알려져 있어 로우랜드하이츠는 평균보다 높은 편입니다. 하지만 텍사스처럼 실효세율이 1.6~2.0%에 이르는 지역과 비교하면 오히려 비슷하거나 조금 낮은 수준입니다. 결국 같은 미국이라도 주마다 세금 구조가 다르기 때문에 단순히 숫자만 비교해서 판단하기는 어렵습니다.

많은 분들이 궁금해하는 것이 "도대체 이 세금이 어디에 쓰이느냐"는 점입니다. 로우랜드하이츠는 로우랜드 통합교육구(Rowland Unified School District)에 속해 있습니다. 이 교육구는 로우랜드하이츠뿐 아니라 하시엔다하이츠와 라푸엔테 일부 지역까지 포함합니다.

재산세의 기본 1% 외에도 학교 채권, 각종 지역 채권, 특별세 등이 더해져 실제 부담률이 약 1.5% 수준이 됩니다. 이렇게 걷힌 세금은 학교 시설 개선, 교실 리모델링, 컴퓨터와 태블릿 같은 교육 장비 구입, 캠퍼스 안전시설 확충 등에 사용됩니다.

한인 부모님들이 특히 관심을 갖는 이유도 바로 학군입니다. 대표적인 학교인 존 A. 로우랜드 고등학교는 우수한 학업 프로그램으로 잘 알려져 있습니다. AP 과정과 IB 프로그램을 운영하며, 우수학교로 선정된 이력도 있습니다.

이런 학군 덕분에 자녀 교육을 중요하게 생각하는 가정들이 꾸준히 유입되고, 결국 집값에도 긍정적인 영향을 주는 경우가 많습니다. 미국에서는 좋은 학군이 곧 부동산 가치와 연결된다는 말을 괜히 하는 것이 아닙니다.

또 하나 꼭 알아둘 것이 있습니다. 캘리포니아는 Proposition 13이라는 제도가 적용됩니다.

재산세는 현재 시세가 아니라 집을 처음 구입한 가격을 기준으로 계산되고, 이후에는 과세표준이 매년 최대 2%까지만 오를 수 있습니다. 그래서 같은 길에 있는 비슷한 집이라도 20년 전에 산 이웃은 재산세를 훨씬 적게 내고, 최근에 구입한 사람은 몇 배를 내는 일도 흔합니다.

결국 로우랜드하이츠에서 집을 살 계획이라면 집값만 볼 것이 아니라 재산세까지 포함한 월 유지비를 반드시 계산해 보시는 것이 좋습니다. 특히 한인 가정은 학군을 중요하게 생각하는 경우가 많은데, 그 학군을 유지하는 데 재산세가 중요한 역할을 한다는 점도 함께 이해하면 좋겠습니다. 집값은 한 번 지불하는 금액이지만 재산세는 매년 계속 부담하는 비용입니다.

처음부터 이 구조를 제대로 이해하고 구입해야 나중에 "생각보다 유지비가 많이 드네" 하는 후회를 줄일 수 있습니다. 무엇보다 캘리포니아는 오래 보유할수록 Proposition 13의 혜택이 커지는 구조라, 장기 거주를 계획하는 분들에게는 그만한 가치가 있는 제도라고 볼 수 있습니다.