처음 렌탈 매물 수익성을 검토하는 상담을 진행한 적이 있습니다. 매물 가격과 예상 렌트비를 나란히 적어놓고 계산기부터 두드렸습니다. 렉싱턴은 보스턴 인근 학군 지역으로 이름이 높아 실거주 수요는 꾸준하지만, 투자자 입장에서 수익률을 따져보면 이야기가 조금 달라집니다.

Zillow 자료 기준으로 2026년 6월 렉싱턴의 평균 주택가치는 1,626,351달러다(Zillow, 2026년 6월 30일 기준). 같은 시점 Zillow Rental Manager가 집계한 렉싱턴 평균 렌트비는 월 3,565달러다. 이 두 숫자만으로 가장 단순한 지표인 총수익률을 구할 수 있다.

연간 렌트수입은 3,565달러에 12를 곱한 42,780달러다. 이를 매입가 1,626,351달러로 나누면 총수익률은 2.6퍼센트 수준으로 나온다. 렌트 대비 매입가가 높은 편이라 총수익률만 보면 그리 매력적이지 않아 보일 수 있다.

하지만 총수익률은 운영비용을 전혀 반영하지 않은 숫자다. 여기서 필요한 것이 순수익률, 즉 캡레이트다. 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득을 매입가로 나눠야 실제 수익성에 가까운 그림이 나온다.

렉싱턴 타운 자체 자료를 보면 2026회계연도 주거용 세율은 1,000달러당 12.31달러, 비율로 환산하면 약 1.23퍼센트다(렉싱턴 타운, FY2026 세율 자료). 매사추세츠 안에서도 마을마다 세율 차이가 있으니 실제 매물 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다.

50퍼센트 법칙을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 가정하면, 순영업소득은 21,390달러 정도가 된다. 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 1.3퍼센트 선이다. 총수익률보다 한 단계 더 현실에 가까운 숫자지만 그마저도 높지 않다.

렉싱턴처럼 매입가가 렌트비 대비 크게 높은 지역에서는 매달 들어오는 현금흐름보다 집값 상승분과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산이 전체 수익에서 큰 비중을 차지하는 경우가 많다. 캐시온캐시 수익률을 계산할 때 다운페이먼트와 클로징비용까지 더한 실투자금 대비 현금흐름을 보면, 렉싱턴에서는 그 수치가 낮게 나오기 쉽다는 점을 미리 알아두면 좋다.

한국의 전세나 월세 구조에 익숙한 분이라면 이 정도 수익률이 낮게 느껴질 수 있다. 미국 주요 학군 지역은 애초에 현금흐름형 투자처가 아니라 자산 축적과 안정적인 거주가 함께 맞물린 시장으로 접근하는 편이 현실적으로 보인다.

1퍼센트 법칙, 즉 월세가 매입가의 1퍼센트 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다는 경험칙을 렉싱턴에 대입하면 요구 렌트비는 월 16,260달러 이상이어야 하니, 이 지역은 애초에 1퍼센트 법칙을 충족하기 어려운 시장이라는 뜻이다.

매물이 나온 뒤 계약까지 걸리는 기간도 함께 봐 둘 만하다. 최근 자료를 보면 렉싱턴에서는 매물이 평균 15일 안에 펜딩으로 넘어가는 것으로 나타난다(Redfin, 2026년 기준). 공실 기간이 짧게 유지된다는 뜻이니, 캡레이트 계산에 넣은 공실손실 항목은 렉싱턴에서는 다소 보수적으로 잡아도 무리가 없어 보인다.

렌트비 수준 자체도 낮지 않다. 렉싱턴의 렌트비는 전국 중위 렌트보다 70퍼센트 가량 높은 것으로 집계된다(Zillow, 2026년 기준). 그런데도 총수익률과 캡레이트가 낮게 나오는 이유는 결국 매입가가 그보다 더 큰 폭으로 높기 때문이다. 렌트비만 보고 수익성을 짐작하면 이 지역에서는 오판하기 쉽다.

세 지표를 따로 떼어놓기보다 총수익 개념 안에서 함께 읽는 편이 정확하다. 현금흐름은 얇더라도 자산 증가와 시세차익이 그 자리를 채워주는 구조라면, 낮은 캡레이트가 곧 나쁜 투자를 뜻하지는 않는다. 다만 시세 상승은 확정된 결과가 아니라는 점은 늘 염두에 두어야 한다.

투자 목적이라면 렉싱턴 단독보다 캡레이트가 높은 인근 지역과 비교해보고, 실거주와 학군을 우선한다면 시세차익과 자산 증가를 중심에 두고 판단하는 편이 맞다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 투자 및 세금 관련 사항은 주와 카운티마다 다를 수 있으니, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 받아보기 바랍니다.