콘도 매물을 검토할 때 가장 먼저 요청하는 서류가 있다. 최근 2~3년치 HOA 재무제표와 reserve study다. 렉싱턴처럼 오래된 타운과 신축 콘도가 섞여 있는 지역에서는 이 서류 하나로 매물의 성격이 거의 다 드러난다. 재무제표를 보면 운영비 항목과 적립금 잔액이 분리되어 있는지, 연체율이 얼마나 되는지 확인할 수 있다. 이걸 건너뛰고 매매가와 위치만 보고 결정하면 입주 후 몇 달 만에 예상치 못한 청구서를 받을 수 있다.

렉싱턴 지역 콘도의 월 HOA비는 대체로 400달러에서 600달러 수준으로 형성되어 있다. 매사추세츠 부동산 매체 massrealestatenews.com이 정리한 자료 기준이며, 보스턴 광역권 전체로 넓히면 200달러에서 1,000달러까지 폭이 크다. 여기에는 건물 외벽과 지붕 유지보수, 마스터 보험료, 조경과 제설, 쓰레기 수거, 그리고 적립금 납입이 포함된다. 시설이 많은 신축 콘도일수록 관리비가 위쪽으로 붙는 경향이 있다.

매사추세츠는 콘도미니엄법(M.G.L. c.183A 10조)에 따라 모든 콘도 협회가 적정 수준의 reserve fund를 운영자금과 별도 계좌로 유지하도록 정하고 있다. 다만 얼마를 쌓아야 적정한지는 법이 특정 금액이나 비율로 못박지 않고, 건물 연식과 향후 교체 비용 추정치에 따라 달라진다. reserve study를 반드시 받으라는 의무는 없지만, 업계에서는 전문 기관의 reserve study를 통해 장기 자본 지출 계획을 세우는 것을 권장한다. 관리업체나 이사회는 최소 분기마다 재무 보고서를 제공해야 한다는 규정도 있다.

적립금이 부족한 상태에서 지붕이나 배관, 엘리베이터 교체 시점이 닥치면 입주자 전원에게 특별부과금이 한꺼번에 청구되는 상황이 생긴다. 렉싱턴처럼 학군이 좋아 한인 가정의 관심이 꾸준한 지역일수록, 매매가만 보고 들어갔다가 몇 년 뒤 수천 달러 단위의 특별부과금 고지서를 받는 사례를 종종 보게 된다. 그래서 계약 전 확인할 목록을 정리해 두는 것이 도움이 된다.

• 최근 2~3년 재무제표와 예산안
• reserve fund 잔액과 최근 reserve study 여부
• 연체 세대 비율과 진행 중인 소송 여부
• 임대 제한, 반려동물 규정 등 CC and Rs 내용
• 상업공간 비율, 모기지 승인에 영향

모기지 대출기관 역시 콘도 매입 심사에서 HOA의 재무 건전성을 함께 본다. 연체율이 높거나 reserve fund 비율이 낮으면, 또는 소송이 진행 중이거나 상업공간 비율이 기준을 넘으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 자체가 거부될 수 있다. Fannie Mae의 condo project standards가 그 기준을 정하고 있는데, 매수자 입장에서는 좋은 조건의 유닛을 찾았어도 이 벽에 막히는 경우가 있다. 렉싱턴처럼 학군 프리미엄이 있는 지역은 매물 경쟁이 있는 만큼, 계약서에 서명하기 전 위 서류를 검토할 시간을 확보해 두는 편이 안전하다.

HOA 규정집, 즉 CC and Rs와 bylaws도 계약 전에 함께 읽어봐야 한다. 렉싱턴 콘도 중에는 임대 세대 비율에 상한을 두거나, 신규 매수자가 일정 기간 실거주해야 임대를 허용하는 조항을 둔 단지가 있다. 렌트 수익을 염두에 두고 콘도를 알아보는 투자자라면 이 조항 하나로 계획 전체가 흔들릴 수 있다. 반려동물 보유 제한이나 개조공사 승인 절차도 마찬가지로, 매매 계약서에 서명하기 전에 관리사무소를 통해 확인해 두는 편이 안전하다.

타주에서 렉싱턴으로 옮겨 온 한 가정을 예로 들어보자. 이전 주에서는 콘도 관리비가 100달러 안팎이었다. 렉싱턴에서는 450달러짜리 매물을 보고 처음엔 부담스러워했다. 재무제표를 함께 살펴보니 적립금 비율이 높고 특별부과금 이력이 없었다. 관리비가 높아도 예측 가능한 지출이라는 뜻이었다. 반대로 관리비가 300달러로 더 저렴한 다른 매물은 적립금이 거의 없었다. 결국 이 가정은 관리비가 높은 쪽을 선택했다. 숫자 하나만 보고는 판단하기 어려운 이유다.

타주에서 렉싱턴으로 이주를 준비하는 가정이라면 이전 주에서 익숙했던 세금과 보험 체계가 매사추세츠 기준과 다를 수 있다는 점도 함께 참고하기 바란다. 재산세율이나 콘도 보험 요건은 주와 카운티마다 다르므로 구체적인 부분은 전문가와 확인하는 것이 정확하다. 학군 배정 역시 경계가 자주 바뀌므로 관심 있는 주소의 배정 학교를 별도로 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 부동산 전문가와 변호사 상담을 권한다.