LA에서 콘도를 알아보다 보면 집값 다음으로 눈에 들어오는 숫자가 HOA입니다.

HOA가 한 달에 340달러, 388달러 정도면 그러려니 하는데 어떤 콘도는 헉 소리나게 높게 책정되어 매달 700달러, 1,000달러가 넘습니다.

수영장, 헬스장, 경비원, 발레파킹 같은 서비스를 제공하는 고층 콘도는 월 1,200달러 가까이 나오는 곳도 있습니다.

그런데 콘도를 처음 사는 분이 이런 질문을 하더군요.

"HOA가 한 달에 400달러인 건 알겠는데, 나중에 갑자기 몇천 달러 내라고 하는 일도 있나요?"

있습니다.

이게 바로 Special Assessment, 쉽게 말하면 특별부과금입니다.

콘도 HOA비에는 건물 외벽 관리, 공용구역 청소, 조경, 쓰레기 수거, 건물 보험 같은 비용이 들어갑니다. 그리고 중요한 것이 Reserve Fund입니다.

쉽게 말하면 건물이 나중에 크게 고장 났을 때를 대비해서 HOA가 조금씩 모아두는 비상금입니다.

예를 들어 20년 된 콘도의 지붕을 전부 교체해야 하는데 100만 달러가 필요하다고 해보죠.

그런데 HOA가 모아놓은 돈이 40만 달러밖에 없다면 60만 달러가 부족합니다.

결국 이 돈을 콘도 소유주들에게 나눠서 내라고 할 수 있습니다.

100세대라면 단순 계산으로 한 집당 6,000달러입니다.

그래서 HOA가 싸다고 무조건 좋은 게 아닙니다.

오히려 "여기는 왜 이렇게 HOA가 싸지?"를 한번 생각해봐야 합니다.

매달 돈을 적게 걷어서 Reserve Fund가 부족하다면 나중에 큰 공사가 생겼을 때 한꺼번에 돈을 내야 할 수도 있기 때문입니다.

LA는 특히 건물 나이가 천차만별입니다.

코리아타운이나 윌셔 쪽에는 1970~80년대에 지어진 콘도가 많습니다. 반면 다운타운이나 웨스트할리우드에는 비교적 최근에 지어진 고층 콘도도 많고요.

오래된 콘도라고 무조건 문제가 있는 것은 아닙니다.

30~40년 된 건물이라도 HOA가 돈을 꾸준히 모으고 배관, 지붕, 엘리베이터 등을 계획적으로 교체했다면 오히려 괜찮습니다.

반대로 겉은 멀쩡한데 HOA 통장에 돈이 없다면 이야기가 달라집니다.

여기서 확인해야 하는 것이 Reserve Study입니다.

쉽게 말하면 앞으로 건물에 어떤 공사가 필요하고, 언제 얼마의 돈이 들어갈지 계산해 놓은 보고서입니다.

캘리포니아 HOA는 법에 따라 최소 3년마다 이 조사를 하고 매년 내용을 검토해야 합니다.

발코니도 중요해졌습니다.

캘리포니아 SB 326에 따라 해당되는 3세대 이상 콘도 건물은 발코니나 데크처럼 건물 밖으로 돌출된 목재 구조물을 정기적으로 검사해야 합니다.

검사했더니 대규모 보수가 필요하다고 나오면 어떻게 될까요?

결국 HOA 돈이 들어갑니다. 적립금이 충분하면 거기서 해결하지만 부족하면 Special Assessment 이야기가 나올 수 있습니다.

이건 대출받을 때도 문제가 됩니다.

은행은 내가 돈을 잘 갚을 사람인지 신용점수만 보는 게 아닙니다. 콘도를 살 때는 그 콘도 HOA의 재정상태와 보험, 소송, 연체 문제 등도 봅니다.

문제가 심하면 Non-Warrantable Condo로 분류될 수 있고, 그렇게 되면 일반적인 모기지를 받기가 어려워지거나 선택할 수 있는 대출이 줄어들 수 있습니다.

그래서 LA 콘도를 살 때 저는 HOA가 얼마냐만 보면 안 된다고 생각합니다.

월 350달러짜리가 월 700달러짜리보다 반드시 좋은 게 아닙니다.

계약하기 전에 최근 HOA 재무제표와 Reserve Study를 보고, 특별부과금이 예정되어 있는지, 소송은 없는지, 관리비를 장기간 안 내는 세대가 많은지도 확인해야 합니다.

콘도는 내 집 내부만 사는 게 아닙니다.

엘리베이터도 같이 사고, 지붕도 같이 사고, 배관도 같이 사고, HOA의 재정상태까지 같이 사는 겁니다.

그래서 HOA비 50달러, 100달러 차이보다 더 중요한 건 그 HOA가 돈 관리를 제대로 하고 있는지를 확인하는 것입니다.