몇 해 전 하트포드에 듀플렉스를 매입한 투자자 한 명은 렌트비만 보고 수익률을 낙관했다가, 첫 재산세 고지서를 받고서야 계산을 다시 해야 했다. 매입 당시 참고했던 렌트비는 2베드룸 기준 1562달러였는데, 재산세와 보험료를 대략적으로만 어림잡았던 것이 문제였다.

하트포드는 코네티컷 안에서도 밀리지가 유독 높은 도시다. 2026회계연도 기준 하트포드의 밀리지는 68.95밀이고, 코네티컷 대부분의 주거용 부동산은 시세의 70%로 평가된다. 하트포드 평균 주택가치인 17만3276달러를 기준으로 계산하면 평가액은 약 12만1293달러, 여기에 68.95밀을 곱한 연간 재산세는 8363달러에 달한다. 같은 주 안에서도 그리니치나 웨스트포트처럼 밀리지가 11밀 안팎인 지역과 비교하면 여섯 배 가까운 차이다. 같은 코네티컷이라도 어느 도시인지에 따라 사정이 이렇게 크게 갈린다.

이제 수익률을 계산해 보자. 하트포드 평균 렌트비는 1500달러, 2베드룸 기준으로는 1562달러다. 연 렌트수입을 1500달러 기준으로 잡으면 1만8000달러, 평균 주택가치 17만3276달러로 나눈 총수익률은 10.4%로 꽤 높게 나온다. 하지만 여기서 재산세 8363달러를 비롯해 보험료, 유지보수비, 관리비, 공실 손실을 모두 반영하면 이야기가 달라진다. 재산세만으로도 연 렌트수입의 46%를 차지하니, 50% 룰에서 말하는 운영비용 비중을 재산세 하나가 거의 다 채우는 셈이다. 보험료와 유지보수비까지 더하면 운영비용이 렌트수입을 넘어서는 경우도 나올 수 있다.

이 사례의 투자자가 놓쳤던 부분이 바로 여기다. 렌트비 대비 매입가만 보고 총수익률로 판단했을 뿐, 하트포드 특유의 높은 밀리지를 캡레이트 계산에 반영하지 않았던 것이다. 실제로 운영비용을 전부 반영해 NOI를 계산해 보면, 캡레이트는 총수익률의 절반에도 못 미치는 수준까지 내려가는 경우가 많다.

Rent.com 기준 하트포드 렌트비는 최근 1년 사이 3.07% 올랐다. 다른 코네티컷 도시와 비교해도 상승폭이 낮지 않은 편인데, 높은 재산세 부담을 렌트비 인상으로 일부 상쇄하려는 흐름이 시장에 반영되고 있는 것으로 보인다. 다만 렌트비가 오른다고 해서 재산세 부담이 함께 줄어드는 것은 아니므로, 두 숫자를 따로 떼어 봐서는 안 된다.

다운페이먼트를 20%로 가정하면 17만3276달러 매물의 실제 투입 현금은 3만4655달러에 클로징비용을 더한 수준이다. 대출 이자와 재산세 부담을 모두 반영한 세전 현금흐름이 연 1000달러 안팎이라면 캐시온캐시 수익률은 2.9% 정도로 낮게 나올 수 있다. 하트포드처럼 밀리지가 높은 도시에서는 캡레이트뿐 아니라 캐시온캐시 수익률까지 재산세의 영향을 크게 받는다는 점을 여러 매물을 다뤄보며 확인해 왔다.

같은 하트포드 안에서도 웨스트엔드나 블루힐스처럼 학군 평가가 상대적으로 높은 구역은 매매가와 렌트비가 함께 높게 형성되는 편이고, 반대로 재산세 부담을 낮추려는 목적이라면 인근 웨스트하트포드나 글래스턴베리처럼 밀리지가 낮은 이웃 타운까지 함께 비교해 보는 투자자도 많다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 재산세가 낮은 지역에서 넘어오는 경우라면 코네티컷의 밀리지 구조 자체를 이전 기준으로 어림잡지 않는 것이 중요하다. 시세의 100%가 아니라 70% 평가액에 밀리지를 곱한다는 점, 그리고 도시마다 밀리지가 크게 다르다는 점을 먼저 확인해 보기 바란다.

장기적으로는 재산세 부담을 상쇄할 만한 시세차익이나 대출원금 상환에 따른 자산 증가가 함께 따라오는지를 봐야 한다. 하트포드 평균 주택가치가 최근 1년 사이 9% 오른 점은 긍정적인 신호이지만, 시세차익은 매년 반복된다고 단정할 수 없으므로 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 기본 판단 기준으로 삼는 편이 안전하다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.