이십 년 가까이 이 시장을 지켜보면서 세금 신고 때마다 비슷한 질문을 받아왔다. 감가상각을 어떻게 활용하면 되느냐는 것이다. 렌트하우스는 건물 부분을 매년 일정 비율로 감가상각 처리해 과세소득을 줄일 수 있다. 다만 나중에 매각할 때는 감가상각으로 줄인 부분을 다시 소득으로 잡아 세금을 매기는 리캡처 규정이 있어 단순히 세금이 줄어드는 것으로만 이해하면 곤란하다. 이럴 때 1031 교환을 활용해 동종자산으로 재투자하면 양도소득세와 감가상각 리캡처 납부를 이연할 수 있다는 점이 국세청 기준으로 확인된다.

케임브리지는 렌트가 특히 높은 동네다. 렌트카페 기준 2026년 평균 렌트는 3683달러로 전년 대비 2.56퍼센트 내렸지만 여전히 전국 평균보다 69퍼센트 높은 수준이다. 하버드스퀘어나 켄달스퀘어처럼 대학과 바이오테크 기업이 몰린 쪽은 시세가 더 붙고, 같은 케임브리지 안에서도 조금 떨어진 동네는 상대적으로 여유가 있다. 이런 식으로 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다.

대출 조건도 함께 봐야 한다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주보다 높게 요구되고, 신용점수는 620점 이상이면 대출이 열리지만 740점을 넘겨야 유리한 금리를 받을 수 있다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 것이 일반적이다. 렌트 수입은 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 근거로 예상 렌트의 75퍼센트까지만 소득으로 인정된다.

재산세를 보면 케임브리지는 오히려 뜻밖의 수치가 나온다. 2026회계연도 주거용 세율은 1000달러당 6.67달러로, 매사추세츠주 전체 평균 실효세율 1.11퍼센트보다 훨씬 낮다. 상업용 부동산과 대형 연구단지가 많아 세수 기반이 넓은 것이 낮은 주거용 세율로 이어진 것으로 보인다. 렌트는 전국에서 손꼽히게 높은데 재산세는 오히려 낮은 편이라는 점은 이 동네에서 감가상각 세제 혜택을 계산할 때 의외로 중요한 변수가 된다.

렌트컨트롤 역사도 짚어볼 필요가 있다. 케임브리지는 1994년 주민투표(Question 9)로 렌트컨트롤이 없어지기 전까지 보스턴, 브루클린과 함께 렌트컨트롤을 시행하던 대표적인 도시였다. 그 이후로 30년 넘게 렌트컨트롤 없는 시장이 이어지고 있다. 2026년에는 렌트컨트롤 부활을 위한 주민발의가 다시 추진됐지만 6월에 매사추세츠주 대법원이 투표 안건 상정 자체를 막았고, 발의자들은 2028년 재도전을 준비하는 것으로 전해진다. 오래 시장을 지켜본 입장에서 보면 이런 논의가 다시 나온다는 것 자체가 케임브리지 렌트 부담이 얼마나 큰지를 보여주는 사례이기도 하다.

여기에 랜드로드 보험료, 매년 자산가치 1퍼센트 수준의 유지보수 적립, 관리업체 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료까지 더하면 감가상각으로 아낀 세금이 실제로 얼마나 남는지 더 정확히 그려볼 수 있다. 매입가의 1퍼센트가 월세로 들어오면 현금흐름이 무난하다는 경험칙에 케임브리지 렌트를 대입하면 매입가가 상당히 높아야 하는데, 실제로는 이 기준에 딱 맞는 매물을 찾기 어려운 시장이라 캡레이트로 다시 따져보는 편이 현실적이다.

학군을 우선하는 가정이라면 케임브리지 공립학군의 평판이 전반적으로 나쁘지 않은 편이라는 점도 참고할 만하다. 다만 그레이트스쿨스나 니치 등급은 시점에 따라 달라질 수 있고 학군 경계도 조정되는 경우가 있으니 매물 주소지의 배정 학교를 계약 전 다시 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 경우라면 케임브리지의 높은 매입가 자체가 가장 큰 진입장벽이 되는 만큼 대출 사전승인부터 받아보고 예산 범위를 좁혀가는 편이 효율적이다.

이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계와 부동산 전문가의 상담을 받아보기 바란다.