린우드에서 타운홈을 렌트로 돌리려던 고객이 있었다. HOA비를 계산에서 뺐다. 재산세도 대략치로만 넣었다. 결과는 실제보다 후한 수익률표였다.

린우드의 중위 주택가격은 2026년 3월 기준 약 72만 달러다(Houzeo). 월 렌트비는 중위값 2245달러 수준이다(Zumper, 2026년 8월). 연간 렌트수입 2만 6940달러를 매입가로 나누면 총수익률은 3.74%가 나온다.

린우드는 Snohomish County에 속한다. 이 카운티의 실효 재산세율은 약 0.92%이고, 중위 연간 세금은 5873달러다(propertytaxalmanac.com). 타운홈이나 콘도라면 여기에 HOA비가 따로 붙는다. 보험료, 유지보수비, 위탁관리비, 공실손실까지 더해야 진짜 순영업소득이 나온다.

50% 룰로 다시 계산하면 순영업소득은 연 1만 3470달러다. 캡레이트는 1.87%로 내려간다. HOA비가 있는 매물이라면 이보다 더 낮아질 수 있다. 재산세를 대략치로 넣거나 HOA비를 아예 빼면, 겉보기 수익률과 실제 수익률의 차이는 생각보다 크다.

대출을 끼면 격차는 더 벌어진다. 25% 다운, 연 6.75%대 30년 모기지를 가정하면 연간 원리금 상환액이 순영업소득을 크게 웃돈다. 캐시온캐시는 마이너스 14% 안팎까지 떨어질 수 있다. HOA비까지 반영하면 실제 현금흐름은 이보다 더 나쁠 것이다.

린우드는 시애틀 접근성이 좋고 한인 가정 수요도 꾸준하다. 학군이 괜찮은 구역도 여럿 있다. 다만 학군 경계는 자주 바뀐다. 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

1% 룰로 보면 린우드도 크게 다르지 않다. 매입가의 1%는 월 7200달러인데, 실제 렌트비는 2245달러로 매입가의 0.31% 수준이다. HOA비까지 더하면 순수 현금흐름 기준으로는 더 빠듯한 그림이 나온다.

오래된 타운홈이라면 HOA의 예비비, 곧 리저브펀드가 충분한지도 확인할 부분이다. 예비비가 부족한 단지는 나중에 지붕이나 외벽 공사 비용을 특별부과금으로 걷는 경우가 있고, 이는 계산에 없던 목돈 지출로 이어질 수 있다.

린우드는 시애틀, 벨뷰보다 매입가가 낮으면서도 통근이 가능해 렌트 수요를 흡수하는 지역 중 하나로 꼽힌다. 다만 이런 상대적 매력이 앞으로도 유지될지는 지역 개발 계획과 교통 여건에 따라 달라질 수 있다.

그 고객에게는 처음 가져온 표에 HOA비 항목을 새로 만들어 넣어 드렸다. 월 렌트비에서 HOA비와 재산세, 보험료를 순서대로 빼고 나니, 처음 계산했던 순영업소득보다 확실히 줄어든 숫자가 남았다. 눈으로 항목을 하나씩 확인하고 나서야 왜 캡레이트가 낮아지는지 납득하는 눈치였다.

HOA비 부담이 싫다면 처음부터 단독주택을 고려하는 것도 방법이다. 다만 단독주택은 매입가 자체가 더 높은 경우가 많아, HOA비를 아끼는 대신 초기 투자금이 늘어나는 맞바꿈이 생긴다는 점도 함께 봐야 한다.

결국 어떤 형태의 주택을 고르든, 계산에 넣어야 할 항목의 개수만 다를 뿐 순서는 같다. 렌트비에서 세금과 보험료, 관리비, 그리고 해당되는 경우 HOA비까지 하나씩 빼 나가면서 순영업소득을 구하고, 그 다음에야 대출 조건을 얹어 캐시온캐시를 계산하는 순서를 지키는 편이 안전하다.

매물을 볼 때는 HOA 규약집도 함께 요청해서 렌트 제한 조항이 있는지 확인해야 한다. 일부 단지는 임대 가능한 세대 수를 미리 제한해두기도 해서, 계산이 아무리 잘 나와도 애초에 렌트를 놓을 수 없는 경우가 있다.

타운홈이나 콘도를 렌트로 돌릴 계획이라면 HOA비를 반드시 계산에 넣어야 한다. 재산세도 대략치가 아니라 정확한 수치로 확인해야 한다. 총수익률만 보지 말고 캡레이트와 캐시온캐시까지 따져보는 편이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.