렌트 수익률을 어떻게 계산하느냐는 질문을 카훌루이 매물을 보는 분들에게서 자주 받는다. 순서대로 보면 크게 세 가지를 확인하면 된다. 렌트 수준, 보유 비용, 대출 조건이다. 카훌루이 평균 렌트는 2172달러(Zumper, 2026년 5월 기준)에서 2675달러(RentCafe) 사이로 형성되어 있고, 카훌루이-와일루쿠 권역 중간값은 2050달러 선이다.

첫 번째, 대출 조건부터 확인한다. 투자용 주택 대출은 다운페이먼트 15퍼센트에서 25퍼센트가 필요하고, 신용점수 620점 이상이면 승인되지만 740점을 넘겨야 우대금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 렌트 수입은 예상치의 75퍼센트까지만 대출 소득으로 인정되므로 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 챙겨두어야 한다. 순서를 바꿔 매물부터 정하고 대출 조건을 나중에 확인하면 자금 계획이 틀어지는 경우가 많으니, 대출 사전승인을 먼저 받아두는 편이 순서상 맞다.

두 번째, 매입가 대비 렌트 비율이다. 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘으면 현금흐름을 그리기 수월하다는 1퍼센트 룰을 기준으로 보면, 카훌루이는 렌트 자체는 높지만 매매가도 마우이 안에서 상대적으로 높은 편이라 이 비율을 맞추는 매물이 흔치는 않다.

세 번째, 세입자 보호 규정이다. 하와이주는 렌트컨트롤이 없어서 렌트 인상에 상한이 없지만, 월 단위 계약을 올리려면 45일 전 서면 통지가 필요하다. 보증금은 한 달치 렌트로 제한되고 입주 통지도 이틀 전에 이뤄져야 한다. 세 가지를 순서대로 확인하고 나면 매물 하나하나를 비교할 때 무엇부터 봐야 할지 흔들리지 않게 된다.

• 대출 조건 - 다운페이먼트 15에서 25퍼센트, 신용점수 620점 이상, 740점 이상이면 우대금리
• 렌트 대비 매입가 - 1퍼센트 룰로 1차 스크리닝
• 세입자 통지 규정 - 렌트 인상 시 45일 전 서면 통지

재산세는 마우이 카운티 기준 2026부터 2027 회계연도 장기임대 등급 세율이 평가가치 1000달러당 2.90달러에서 8.50달러 사이로 구간별로 나뉜다. 장기 리스 계약이 있으면 평가액에서 20만달러를 공제받을 수 있고, 홈오너 공제와 함께 적용되면 총 30만달러까지 공제받는 경우도 있다. 다만 매년 12월 31일까지 신청해야 다음 회계연도에 적용된다. 신청을 놓치면 다음 해까지 일반 등급 세율로 계산되어 렌트 수익률이 예상보다 낮게 나올 수 있으니, 매입 직후 바로 신청 일정부터 달력에 표시해두는 것이 순서상 맞다.

네 번째로 함께 확인하면 좋은 것이 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트다. 카훌루이는 관광과 상업 시설이 몰려 있어 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이지만, 매매가가 함께 높다 보니 캡레이트만 놓고 보면 다른 마우이 지역보다 낮게 나오는 경우도 있다. 렌트 액수가 크다고 곧바로 수익률이 좋은 것은 아니므로, 캡레이트로 다시 한 번 검산해보는 순서를 빼놓지 않는 것이 좋다.

관리업체를 쓰면 수수료로 월세의 8퍼센트에서 12퍼센트가 나간다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험보다 보장 범위가 넓은 대신 보험료도 높다. 유지보수는 자산가치의 1퍼센트 정도를 매년 적립해두는 것이 순서를 지켜가는 투자에 도움이 된다. 다른 자산을 정리하고 카훌루이로 옮기는 경우라면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 확인해볼 만하다.

렌트 수익률은 렌트 하나만 보고 판단할 수 없다. 대출 조건과 매입가 비율, 세입자 규정, 재산세 등급까지 순서대로 확인해보면 판단이 한결 명확해진다. 순서를 하나씩 밟아가다 보면 처음에는 복잡해 보이던 계산도 결국 몇 가지 숫자로 정리된다는 것을 알게 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.