카훌루이 콘도를 알아보던 투자자가 재산세와 보험료를 빼먹고 수익률을 계산해온 적이 있다. 렌트비만 보고 낙관했다가, 실제 세율표를 확인하고서야 숫자를 다시 짰다. 순서대로 확인해야 할 항목은 크게 세 가지다.

첫째, 매입가와 렌트비다. 카훌루이와 인근 와일루쿠를 합친 중부 마우이의 중위 렌트비는 2650달러다. Zillow 기준 카훌루이 평균 주택가치는 101만6632달러, 지난 1년 사이 5% 내렸다. 이 두 숫자로 총수익률을 계산하면 연 렌트수입 3만1800달러를 매입가로 나눈 3.1%가 나온다. 낮은 숫자다. 마우이 특유의 높은 매입가가 그대로 반영된 결과다.

둘째, 재산세다. 마우이 카운티는 자가 거주와 임대용을 완전히 다르게 취급한다. 자가 거주는 1000달러당 1.90달러, 임대용 비거주 주택은 1000달러당 5.85달러다. 렌트 수익을 계산할 때는 반드시 임대용 세율을 써야 한다. 101만6632달러 기준으로 계산하면 연간 재산세는 5947달러다. 자가 거주 세율로 잘못 계산하면 1932달러로 나오니, 세 배 가까운 차이가 생긴다. 이 부분을 놓치는 투자자가 실제로 많다.

셋째, 나머지 운영비용이다. 보험료, 유지보수비, HOA비, 공실 손실을 모두 더해야 한다. 마우이는 콘도 비중이 높은 시장이라 HOA비가 특히 커질 수 있다. 재산세 5947달러가 이미 연 렌트수입의 19%를 차지하니, 여기에 HOA비와 보험료까지 더하면 50% 룰이 가정하는 수준을 훌쩍 넘어서는 경우가 흔하다. 보수적으로 운영비용을 렌트수입의 55%로 잡으면 NOI는 약 1만4310달러, 캡레이트는 1.4% 수준까지 내려간다.

중부 마우이 렌트 시장은 카훌루이와 와일루쿠가 함께 섬 전체 근로 인구의 상당수를 흡수하는 구조로 알려져 있다. 리조트 지역보다 상대적으로 접근 가능한 렌트비를 유지하고 있어, 섬으로 새로 들어오는 임차인이 가장 먼저 자리 잡는 지역으로도 꼽힌다. 다만 매입가 자체가 워낙 높아 렌트 수요가 꾸준하다는 것만으로 낮은 캡레이트를 상쇄하기는 어렵다.

대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률도 확인해야 한다. 다운페이먼트를 20%로 가정하면 101만6632달러 매물의 실제 투입 현금은 20만3326달러에 클로징비용을 더한 수준이다. 대출 이자와 앞서 계산한 재산세 5947달러를 모두 반영한 세전 현금흐름이 연 2000달러라면 캐시온캐시 수익률은 1% 정도에 그친다. 매입가가 100만달러를 넘는 시장에서는 다운페이먼트 절대금액도 크기 때문에, 캡레이트가 낮더라도 캐시온캐시 수익률이 반드시 함께 낮게 나오는 것은 아니며, 대출 조건에 따라 결과가 크게 갈리니 개별적으로 계산해 봐야 한다.

1% 룰로 보면 101만6632달러의 1%는 1만166달러인데 실제 렌트비 2650달러는 4분의 1 수준이다. 순서대로 확인한 세 가지 항목을 종합하면, 카훌루이는 현금흐름보다 자산 보유와 장기 시세차익에 무게를 둔 투자자에게 더 맞는 시장으로 보인다. 카훌루이에서 한인 가정이 살펴보는 학군은 와일루쿠 인근까지 함께 비교하는 경우가 많다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 경우라면 자가 거주와 임대용 세율 차이부터 확인해 보기 바란다.

장기적으로는 렌트 수익보다 총수익 관점이 더 중요한 시장으로 보인다. 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 향후 시세차익, 감가상각을 통한 세제 혜택까지 함께 고려하면 캡레이트 1.4%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵다. 다만 마우이는 관광 수요에 따라 시세 변동성이 큰 편이므로, 시세차익을 단정적으로 기대하기보다는 리스크를 함께 짚어보는 편이 안전하다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.