오퍼를 넣은 지 하루 만에 다른 매수자에게 밀렸다는 이야기를 들으면 마음이 급해질 수밖에 없다. 세이보이에서 집을 알아보던 한 가정도 처음 오퍼에서 밀리자 다음 매물에서는 인스펙션 조건 없이 가격을 올려 곧바로 오퍼를 넣었다. 결과적으로 계약은 성사됐지만, 계약서를 충분히 검토하지 못한 채 서명한 조항 중 일부는 나중에야 다시 확인해야 했다. 이런 조급함이 이 지역에서 왜 자주 나타나는지 살펴볼 필요가 있다.

그렇다면 세이보이 시장은 실제로 얼마나 빠르게 움직일까. 최근 자료를 보면 세이보이의 중위 매매가는 39만9900달러로 전년 대비 14.9% 상승했고, 콘도의 경우 평균 33일 만에 계약이 성사된다. 인근 챔페인은 중위가가 오히려 하락했고 어바나는 소폭 상승에 그친 것과 비교하면, 세이보이 쪽 상승폭과 회전 속도가 두드러진다. 일리노이 대학교 어바나-샴페인 캠퍼스와 가까워 교직원과 대학원생 가정의 렌트 수요, 실거주 수요가 겹치는 지역 특성이 반영된 결과로 보인다. 학기 시작 전인 여름철에는 특히 이런 수요가 몰리는 경향도 함께 나타난다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 일리노이는 실효 재산세율이 약 2.07%로 전국 평균의 두 배가 넘는 수준이다. 40만 달러 주택이라면 연간 재산세가 8000달러 안팎에 이를 수 있다는 계산이 나오는데, 렌트 수익을 보고 접근하는 투자자라면 이 부분을 임대 수익률 계산에 반드시 포함시켜야 한다. 재산세를 반영하지 않고 렌트 수익률만 계산하면 실제 순수익은 예상보다 훨씬 낮아질 수 있다. 실제 세율은 챔페인 카운티 내에서도 지역별로 다르므로 해당 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다.

그렇다면 오퍼 경쟁에서 인스펙션을 포기하는 것이 최선일까. 반드시 그렇지는 않다. 33일이라는 회전 속도는 빠른 편이지만 전국 첫 구매자 설문에서도 인스펙션을 생략했다가 예상 못한 수리비를 떠안는 경우가 자주 보고된다. 조급하게 조건을 포기하기보다는 사전승인을 먼저 받아 두고 오퍼 제출 속도 자체를 끌어올리는 방법이 더 안전하다.

그렇다면 사전승인은 언제 받아야 할까. 매물을 보러 다니기 전이 정답이다. 렌더 한 곳의 조건만 보고 결정하기보다는 최소 서너 곳의 금리를 비교해 보는 편이 유리하고, 신용점수와 부채비율은 계약 전까지 큰 변동 없이 유지하는 것이 대출 조건을 지키는 데 도움이 된다.

그렇다면 다운페이먼트는 얼마까지 끌어올리는 게 맞을까. 가진 자금을 전부 쏟아붓기보다는 입주 후 예비비를 어느 정도 남겨 두는 편이 안전하다. 대학 캠퍼스 인근은 학기 일정에 따라 렌트 수요가 오르내리는 만큼, 투자 목적이라면 공실 기간까지 감안한 자금 계획이 필요하다.

그렇다면 클로징 비용은 어떻게 준비해야 할까. 매매가의 2~5% 수준이 통상적인 클로징 비용이니, 40만 달러대 매물이라면 8000달러에서 2만 달러 사이를 다운페이먼트와 별도로 마련해 두는 편이 좋다. 다운페이먼트에 자금을 딱 맞춰 놓았다가 클로징 시점에 부족분이 드러나는 사례를 여러 번 보았다. 신용점수와 부채비율 역시 사전승인 이후에도 계속 지켜야 하는 항목이라는 점을 함께 기억해 두면 좋겠다.

세이보이처럼 회전 속도가 빠른 지역일수록 여러 렌더의 조건을 미리 비교해 두는 습관이 중요하다. 렌더 한 곳만 만나고 결정하기보다는 최소 서너 곳의 금리와 수수료를 견주어 보면, 같은 신용 조건에서도 월 상환액 차이가 꽤 크게 나타나는 것을 확인할 수 있다. 예비비를 다운페이먼트에 전부 소진하지 않고 남겨 두는 것도 입주 초기 지출에 대응하는 데 도움이 된다.

한인 가정이 대학 캠퍼스 인근을 알아볼 때는 렌트 수요와 재판매 가능성을 함께 살펴보는 것이 좋다. 학군 정보는 GreatSchools 등급을 참고하되 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 투자·법률 조언이 아니며, 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기를 권한다.