새보이에서 매물을 비교하던 중 매매가는 비슷한데 월 관리비가 두 배 가까이 차이 나는 두 콘도를 나란히 두고 고민한 적이 있다. 한 곳은 매매가가 살짝 낮은 대신 관리비가 훨씬 높았고, 다른 한 곳은 그 반대였다. 그렇다면 이 차이는 어디서 오는 걸까. 가장 먼저 던져야 할 질문은 관리비에 무엇이 포함되어 있느냐다.

새보이는 챔페인-어바나 메트로 권역에 속한 소도시로, 대학가 수요와 맞물린 소규모 콘도·타운홈 단지가 많다. 챔페인-어바나 권역 HOA 관리비는 연간 150달러에서 600달러 수준으로 형성된 커뮤니티도 있다고 조사되지만(topchampaignproperties.com), 이는 주로 단독주택형 HOA 사례이고 콘도 건물의 월 관리비는 이보다 높게 형성되는 경우가 많다. 새보이 지역만의 콘도 관리비 집계는 확인이 어려워 일리노이 주 전체 평균을 함께 참고할 필요가 있다. 일리노이 주 콘도 관리비는 월 80달러에서 660달러 사이, 평균 364달러 수준이다(hoacosts.com 집계 기준). 새보이처럼 소규모 시장에서는 이런 주 단위 평균보다 실제 매물의 최근 3년 예산안을 직접 비교하는 편이 훨씬 정확하다.

그렇다면 관리비에는 실제로 무엇이 들어가 있을까. 건물 외벽과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 조경과 눈 치우기, 공용 복도와 로비 관리, 그리고 리저브펀드 적립이 일반적인 항목이다. 여기서 매매가만 보고 관리비를 가볍게 넘기면 안 되는 이유가 생긴다. 매매가가 낮아도 관리비가 높으면 실제 월 부담은 오히려 더 클 수 있고, 반대로 관리비가 낮은 건물은 리저브 적립이 부족해 나중에 부담이 커질 가능성도 있다.

그렇다면 리저브펀드는 왜 중요할까. 일리노이의 Common Interest Community Association Act는 이사회가 예산안에 리저브 배분을 밝히도록 하지만 최소 적립 비율을 정해 두지는 않는다. 리저브 스터디를 5년마다 의무화하려는 법안(HB 2563)이 발의되었지만 아직 처리 중이다. 즉 건물마다 리저브 적립 수준이 제각각일 수 있다는 뜻이고, 적립이 부족한 건물은 지붕이나 배관 교체가 필요할 때 갑작스러운 특별부과금이 나올 수 있다. 소규모 단지일수록 세대 수가 적어 특별부과금이 나오면 세대당 부담액이 커진다는 점도 함께 고려할 만하다.

여기에 한 가지 더 짚어볼 부분이 있다. 대학가 인근 콘도는 임대 수요가 꾸준한 편이라 투자 목적으로 접근하는 경우도 많은데, 관리규약이 단기 임대나 세대 수 대비 임대 비율을 제한하고 있는지도 함께 확인해야 한다. 렌트 수익을 염두에 두고 매입했다가 규약 때문에 계획이 틀어지는 사례가 대학가 콘도 시장에서는 드물지 않게 나타난다. 그럼 무엇을 확인해야 할까.

• 최근 HOA 재무제표와 리저브 적립 현황
• 최근 3년간 특별부과금 부과 이력
• 임대 제한과 반려동물 규정
• 연체율과 진행 중인 소송 여부

모기지 대출기관도 이 재무 상태를 함께 심사한다. 연체율이 높거나 상업공간 비율이 기준을 넘으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 조건이 까다로워질 수 있다. 타주에서 새보이로 옮겨 오는 가정이라면 관리비뿐 아니라 일리노이 재산세 부담도 함께 따져보는 것이 좋다. 학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

참고로 콘도 관리비에는 조경, 쓰레기 수거, 마스터 보험, 외관 유지보수 외에도 건물에 따라 수도나 난방 같은 유틸리티 일부가 포함되기도 한다. 그래서 매물 두 곳의 관리비를 단순히 숫자로만 비교하기보다, 관리비 안내서에 항목별로 무엇이 들어 있는지 요청해서 나란히 놓고 비교해 보는 편이 실질적인 도움이 된다. 새보이처럼 소규모 시장일수록 이런 세부 확인이 협상에서도 유리하게 작용할 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 HOA 서류를 다시 확인해 보기 바란다.