보스턴의 렌탈 매물 수익률을 계산하면서 관리비를 통째로 빠뜨렸던 상담 사례가 있었다. 총수익률만 보면 나쁘지 않은 숫자였는데, 위탁관리비를 넣지 않고 계산한 것이 문제였다.

중위 렌트비는 월 2492달러이고, 중위 매매가는 71만 달러 수준이다. 연간 렌트수입 2만 9904달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 4.2퍼센트가 나온다. 이 숫자만 보고 투자를 결정했다면 관리비를 빠뜨린 계산이었다는 것을 나중에야 알게 됐을 것이다.

1퍼센트 룰로 보면 71만 달러 매물은 월세가 7100달러는 나와야 통과하는데, 실제 중위 렌트비 2492달러는 이 기준의 3분의 1 수준에 그친다. 보스턴처럼 매매가가 전국 최상위권인 시장에서는 1퍼센트 룰을 통과하는 매물을 찾기가 사실상 어렵다고 봐야 한다.

보스턴의 2026회계연도 주거용 재산세율은 1000달러당 12.40달러, 즉 1.24퍼센트다. 실거주자에게는 35퍼센트 홈스테드 감면이 적용되지만, 렌탈용으로 매입하는 경우 이 감면은 해당되지 않아 투자자는 세율을 그대로 부담하는 것으로 알려져 있다. 71만 달러 주택이면 연간 재산세만 8800달러 수준이 된다.

여기에 위탁관리비를 빼먹으면 어떤 차이가 생기는지 살펴보자. 관리비는 보통 월세의 8에서 12퍼센트 수준으로 책정되는데, 2492달러 렌트비 기준으로 연 2400달러에서 3600달러가 추가로 빠져나간다. 재산세와 보험료, 유지보수비까지 더한 뒤 관리비를 넣지 않고 계산한 캡레이트와 넣고 계산한 캡레이트 사이에는 눈에 띄는 차이가 생긴다. 50퍼센트 룰로 대략 잡아도 순영업소득은 연 1만 4900달러 안팎이 되고, 캡레이트는 약 2.1퍼센트로 낮아진다.

그런데도 보스턴이 투자처로 꾸준히 거론되는 이유는 시세차익 기대치가 다른 지역보다 높게 형성돼 있고, 대출원금 상환에 따른 자산 증가분까지 더한 총수익 기준으로는 낮은 캡레이트를 상당 부분 상쇄할 수 있다고 보기 때문이다. 다만 매매가와 재산세 부담이 모두 높은 시장이라, 관리비 같은 작은 항목이라도 빠뜨리면 실제 현금흐름 계획이 크게 어긋날 수 있다는 점은 변하지 않는다.

캐시온캐시 수익률은 다운페이먼트 규모와 대출 조건에 따라 또 달라진다. 보스턴처럼 매매가 자체가 높은 시장에서는 다운페이먼트로 들어가는 현금 규모도 크기 때문에, 관리비 같은 작은 항목 하나를 빠뜨리는 것이 캐시온캐시 수익률 계산 전체를 왜곡시킬 수 있다.

보스턴은 렌트 수요 자체는 꾸준히 강한 편으로 알려져 있지만, 매매가와 재산세 부담이 높아 순수익 기준으로는 생각보다 여유가 크지 않은 시장이다. 위탁관리를 맡길 계획이라면 처음부터 관리비를 운영비용 항목에 넣고 계산해보는 것이 현실적인 접근으로 보인다.

감가상각 세제혜택도 짚어볼 부분이다. 매매가가 높은 보스턴에서는 건물가액을 27.5년에 걸쳐 감가상각으로 처리했을 때 매년 차감되는 금액도 커지는 편이라, 세후 기준으로 보면 캡레이트만으로 계산했을 때보다 실질 수익이 더 나은 경우가 있다.

위탁관리를 고려한다면 관리비 외에도 임차인 모집 수수료, 계약 갱신 수수료처럼 별도로 청구되는 항목이 있는지 계약서를 꼼꼼히 확인해보는 편이 좋다. 보스턴처럼 관리회사가 많은 시장에서는 회사마다 요금 체계가 상당히 다르게 짜여 있는 경우가 흔하다.

보험료 역시 놓치기 쉬운 항목이다. 보스턴은 홍수와 폭설 관련 리스크가 있는 지역이 섞여 있어, 매물 위치에 따라 표준 주택보험료 외에 추가 특약이 필요한 경우도 있으므로 미리 견적을 받아보는 편이 안전하다.

타주에서 보스턴으로 이주하거나 투자를 고려하는 경우, 매사추세츠의 소득세와 재산세 구조가 이전 거주지와 다르게 짜여 있을 수 있으므로 미리 비교해보는 편이 도움이 된다. 특히 렌탈 소득에 대한 주 소득세 신고 절차는 주마다 차이가 크므로 회계 전문가와 함께 확인해보는 것이 안전하다.

세금과 임대 조건은 물건별로 달라질 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.