버팔로 부동산을 알아볼 때 확인할 것은 크게 세 가지다. 첫째는 학군별 성취도 격차, 둘째는 그에 따른 가격 차이, 셋째는 한인 생활 인프라 접근성이다. 20년 가까이 이 지역 시장을 지켜본 입장에서 보면, 버팔로는 시 이름 하나로 뭉뚱그려 판단하면 안 되는 대표적인 곳이다. 하나씩 짚어본다.

먼저 성취도다. 버팔로 시 공립학군 전체는 학교평가 사이트 PublicSchoolReview.com 기준 평균 등급이 10점 만점에 2점으로 뉴욕주 하위 50퍼센트에 속한다. 평균 수학 성취도는 38퍼센트, 읽기는 35퍼센트로 뉴욕주 평균인 53퍼센트, 49퍼센트를 밑돈다. 반면 시 경계 바로 바깥인 애머스트와 윌리엄스빌 쪽으로 넘어가면 숫자가 달라진다. 애머스트 센트럴 고등학교는 수학과 읽기 모두 85에서 89퍼센트 구간으로 10점을 받았고, 윌리엄스빌 노스 고등학교도 같은 10점이다. 시내에 위치한 시티 아너스 스쿨은 수학 85퍼센트, 읽기 83퍼센트로 역시 10점을 받아, 버팔로 시 안에서도 학교에 따라 편차가 크다는 점을 보여준다. 시티 아너스 스쿨처럼 시내에 있으면서도 우수한 성취도를 유지하는 학교가 있다는 사실은, 교외로만 눈을 돌릴 필요는 없다는 것을 보여주는 사례이기도 하다. 같은 버팔로 생활권 안에서도 어느 학군인지에 따라 사정이 크게 다르다는 뜻이다. 윌리엄스빌 사우스 고등학교도 9점으로 뒤를 잇고, 컨트리파크웨이나 메이플이스트, 셰리든힐 같은 초등학교들도 10점을 받아 이 일대 학군 전체가 고르게 높은 수준을 유지하고 있다.

둘째는 가격이다. 데이터USA가 집계한 인구총조사 자료 기준 버팔로 시의 2024년 중위 주택가치는 16만4200달러로, 2023년 15만2300달러 대비 7.81퍼센트 상승했다. 이는 버팔로 시 전체 평균이며, 애머스트나 윌리엄스빌처럼 학군 평가가 높은 교외 지역의 구체적인 중위가격은 이번 조사에서 확인하지 못했다. 다만 전국적으로 학군 평가가 좋은 지역은 그렇지 않은 지역보다 주택가격이 10에서 30퍼센트가량 높게 형성되는 경향이 나타나는 만큼, 애머스트나 윌리엄스빌 권역은 버팔로 시 평균보다 높게 형성되어 있을 가능성이 크다. 정확한 시세는 해당 지역 매물을 통해 개별적으로 확인해 보는 편이 정확하다. 버팔로 시 자체의 가격 수준이 낮다는 이유만으로 예산을 낮게 잡고 접근하면, 정작 원하는 학군에서는 매물을 찾지 못하는 경우가 흔하다. 최근 시장을 보면 애머스트와 윌리엄스빌 쪽 매물은 등록되자마자 빠르게 소진되는 흐름도 나타난다.

셋째는 커뮤니티 인프라다. 데이터USA 자료 기준 버팔로 시의 2024년 아시아계 인구는 약 2만4200명으로 전체의 8.7퍼센트다. 한인만 따로 구분한 도시 단위 통계는 확인하지 못했으며, 2023년 미국 인구총조사국 자료 기준 뉴욕주 전체 한인 인구는 14만1745명으로 집계되어 있다는 점을 참고로 밝혀 둔다. 버팔로는 뉴욕시나 버겐카운티 같은 밀집된 한인 상권과는 규모 차이가 있는 편이므로, 한인 마트나 학원가 접근성을 중요하게 보는 가정이라면 이 부분을 미리 확인해 두는 것이 좋다. 대신 낮은 생활비와 겨울철 기후를 제외하면 안정적인 대학 도시라는 점이 이 지역을 찾는 가정들이 꼽는 장점이다.

정리하면, 버팔로는 시 전체 평균만 보고 판단하기보다 학군 단위로 나누어 봐야 하는 지역이다. 가격이 낮다고 해서 학군까지 균일하게 낮은 것은 아니고, 그 반대도 마찬가지다. 세 가지 항목을 따로 떼어놓고 보지 말고 함께 겹쳐서 봐야 실제 생활과 맞는 지역을 찾을 수 있다. 성취도표와 가격표, 커뮤니티 지도를 나란히 펼쳐놓고 비교해 보는 것이 가장 확실한 방법이다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 중개인 및 세무 전문가와 상담해 보기 바란다.