실제로 확인해야 할 항목은 순서대로 보면 크게 세 가지다. 렌트 대비 매매가, 재산세를 포함한 운영비용, 그리고 대출을 낀 경우의 현금흐름이다. 최근 시장을 보면 버팔로에서 여러 매물을 나란히 놓고 이 세 가지를 짚어보면 겉보기 렌트만으로는 알 수 없던 차이가 드러나는 경우가 많다.

질로우(Zillow) 기준 버팔로의 평균 렌트는 1,400달러이고, 같은 자료 기준 평균 주택가치는 246,321달러다. 첫 번째로 확인할 총수익률을 계산해 보면 연간 렌트수입 16,800달러를 246,321달러로 나눈 6.8%가 나온다. 버팔로는 뉴욕주 안에서도 매매가가 낮은 편이라 총수익률만 놓고 보면 다른 뉴욕주 도시들보다 눈에 띄는 숫자다.

두 번째로 확인할 항목은 운영비용이다. 버팔로 시내 홈스테드 기준 2025에서 2026 세율은 시(city) 4.030864달러, 학군(school) 2.484594달러, 이리 카운티(Erie County) 5.604583달러를 합쳐 과세평가액 1,000달러당 약 12.12달러다. 실효세율로 환산하면 대략 1.2% 수준이며, 246,321달러 매물이라면 재산세가 연 2,960달러 정도로 계산해 볼 수 있다. 여기에 보험료, 유지보수비(자산가치의 약 1%인 2,463달러), 위탁 관리비, 공실손실을 더하면 운영비용이 총수입의 절반 안팎을 차지한다. 50% 룰을 대입하면 순영업소득은 연 8,400달러 안팎이 되고, 캡레이트는 3.4% 정도로 계산된다.

세 번째로 확인할 항목은 캐시온캐시 수익률이다. 매매가가 낮은 버팔로에서는 다운페이먼트 부담도 상대적으로 작아, 같은 20% 다운페이먼트라도 실제 투입 현금이 뉴욕시나 뉴저지 매물보다 훨씬 적다. 모기지 원리금을 제외한 세전 현금흐름을 이 투입 현금으로 나누면 캡레이트보다 높은 캐시온캐시 수익률이 나오는 경우도 있는데, 이는 레버리지 효과가 상대적으로 크게 작동하기 때문이다.

버팔로 안에서도 학군 등급이 높은 구역과 낮은 구역 사이에 재산세와 렌트 수요 편차가 뚜렷하게 나타난다. 한인 가정이 학군을 우선순위로 둔다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주해 오는 경우라면 이리 카운티의 재산세 구조가 이전 거주지와 다를 수 있으니 ZIP코드별 세율 편차까지 확인해 두는 것이 될 수 있다.

1% 룰로 확인해 보면 246,321달러의 1%는 2,463달러인데, 실제 렌트는 1,400달러로 이 기준에는 못 미친다. 다만 매매가 자체가 낮아 총수익률과 캡레이트가 다른 뉴욕주 도시보다 상대적으로 높게 나오는 편이다.

여기서 하나 더 확인할 것은 총수익이다. 캡레이트나 캐시온캐시 수익률은 매입 시점의 현금흐름만 보여주지만, 여기에 대출 원금 상환분과 시세차익까지 더해야 실제 투자 성과가 드러난다. 버팔로는 매매가가 낮은 만큼 레버리지 효과도 크게 작동할 수 있지만, 지역 경제 여건에 따라 수요가 달라질 수 있으므로 리스크는 함께 확인해야 한다.

확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 재산세 - 시 학군 카운티 합산 실효세율 약 1.2%
• 보험료 - 겨울철 결빙 피해 이력 확인
• 유지보수비 - 자산가치의 약 1%
• 위탁 관리비 - 월세의 8에서 12%
• 공실손실

다섯 항목을 모두 반영해야 캡레이트가 정확하게 나온다.

매물을 나란히 비교할 때는 ZIP코드별 세율 차이까지 확인해 두면 캡레이트 계산이 더 정확해진다.

엘름우드 빌리지처럼 학군 평가가 높은 구역과 그렇지 않은 구역을 나란히 비교해 보면, 매매가 차이만큼 재산세 부담도 함께 벌어진다는 점을 확인할 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 상담해 보기 바란다.