마이애미 하면 어떤 모습이 먼저 떠오르세요?

브릭켈의 고층 콘도, 사우스비치의 호텔, 바다가 내려다보이는 수백만 달러짜리 집을 생각하기 쉽습니다.

그런데 실제 주민들의 소득을 보면 조금 의외입니다.

마이애미의 중위 가구소득은 연간 약 5만5,000달러 수준입니다.

미국 전체 중위 가구소득 7만8,538달러와 비교하면 약 30% 낮습니다.

여기서 이상한 생각이 들죠. 소득은 미국 평균보다 낮은데 집값은 왜 이렇게 비쌀까요?

이것이 마이애미 부동산을 이해할 때 상당히 중요한 부분입니다.

마이애미에는 서로 전혀 다른 경제권이 한 도시에 섞여 있습니다.

한쪽에는 호텔, 식당, 관광, 청소, 소매업 등 서비스업에 종사하는 사람들이 많습니다. 이 가운데 이민자 가구도 상당합니다.

반대쪽에는 금융, 부동산, 국제무역, 법률 같은 분야에서 일하는 고소득층이 있습니다.

여기에 미국 다른 주에서 내려온 부유층과 해외 자산가까지 들어옵니다.

그러니 중간값만 보면 마이애미의 진짜 모습이 잘 보이지 않는 겁니다.

집값을 보면 더 확실합니다. 마이애미 단독주택 중위가격을 대략 60만~65만 달러 수준으로 잡으면 중위 가구소득 5만5,000달러의 11배 정도입니다.

평범한 직장인이 월급을 모아서 집을 사기에는 상당히 부담스러운 수준입니다.

그런데 브릭켈 같은 곳으로 가면 이야기가 또 달라져요.

100만 달러가 넘는 콘도가 흔하고 위치와 건물에 따라 수백만 달러짜리도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

그렇다면 이런 집을 도대체 누가 사는 걸까요?

마이애미는 집을 사는 사람이 반드시 마이애미에서 월급을 받는 사람일 필요가 없는 도시입니다.

오래전부터 중남미 부유층에게 마이애미 부동산은 미국 달러로 자산을 보관하는 수단 가운데 하나였습니다. 브라질, 콜롬비아, 아르헨티나, 베네수엘라, 멕시코 등에서 들어오는 자금이 있고, 미국 내에서도 뉴욕이나 캘리포니아 같은 고소득 지역에서 사람들이 이동해 왔습니다.

이런 외부 자금이 계속 들어오면 현지 주민 소득과 집값의 연결고리가 약해집니다.

쉽게 말하면 마이애미 주민이 연봉 5만5,000달러를 받는다고 해서 마이애미 집값도 그 소득에 맞춰 형성될 필요가 없다는 겁니다. 외부에서 100만 달러짜리 콘도를 살 사람이 계속 나타난다면 가격은 현지 월급과 별개로 움직일 수 있으니까요.

렌트 시장에서는 이 문제가 더 현실적으로 다가옵니다.

1베드룸 렌트가 월 2,200~2,800달러라고 해보겠습니다. 연소득 5만5,000달러를 단순히 12개월로 나누면 세전 월소득이 약 4,583달러입니다.

월세가 2,500달러라면 세금도 떼기 전에 소득의 절반 이상이 집세로 나갑니다.

일반적으로 주거비를 소득의 30% 정도로 맞추려면 월세 2,200달러짜리 집도 연소득이 약 8만8,000달러는 되어야 합니다.

중위소득과 상당한 차이가 있습니다.

그래서 실제 생활에서는 부부가 함께 벌거나 룸메이트와 살고, 조금 더 저렴한 지역으로 나가거나, 직장에서 상당히 떨어진 곳에서 출퇴근하는 선택을 하게 됩니다.

관광객이 보는 마이애미와 주민이 살아가는 마이애미가 상당히 다른 이유입니다.

사진으로 보면 화려한 고층빌딩과 요트가 먼저 보이지만, 그 도시를 실제로 움직이는 수많은 사람에게 가장 큰 고민은 월세와 생활비일 수 있습니다.

마이애미의 중위소득 5만5,000달러라는 숫자가 중요한 이유도 여기에 있습니다.

집값만 보면 부자 도시처럼 보이지만 주민들의 소득까지 같이 보면 전혀 다른 도시가 보입니다.

마이애미는 단순히 비싼 도시가 아니라, 현지에서 버는 돈과 집을 사는 데 필요한 돈 사이의 간격이 유난히 큰 도시라고 보는 편이 더 정확할 것 같습니다.