맨해튼 콘도를 렌트로 돌리는 것을 검토하던 한 투자자가 총수익률 계산까지는 스스로 해왔다며 숫자를 보여준 적이 있다. 매입가와 월세만 넣어 나온 수익률은 꽤 매력적으로 보였는데, 정작 그 콘도에 매달 나가는 관리비와 HOA비는 계산에 들어 있지 않았다. 뉴욕처럼 콘도나 코업 비중이 높은 시장에서는 이 항목 하나를 빠뜨리는 것만으로 수익률 그림이 완전히 달라진다.

뉴욕의 평균 렌트는 2026년 8월 기준 월 4,493달러 수준이다(Zumper). 연간으로 환산하면 53,916달러이고, Zillow 기준 뉴욕의 평균 주택가치는 82만 3,251달러다. 이 둘을 나누면 총수익률은 6.5퍼센트 정도로, 다른 지역과 비교해도 꽤 높게 나오는 편이다. 이 숫자만 보고 결정을 내렸다면 그 투자자는 실제보다 훨씬 낙관적인 그림을 그렸을 것이다.

여기서 캡레이트를 구하려면 순영업소득을 다시 계산해야 한다. 뉴욕시의 1~3세대 주택(Class 1) 실효 재산세율은 1.2퍼센트 안팎으로 알려져 있는데(StreetEasy), 82만 달러대 매물이라면 재산세만 연 9,900달러 수준이다. 여기에 관리비나 HOA비까지 더해지면 총비용이 렌트수입의 절반을 훌쩍 넘는 경우도 드물지 않다. 50퍼센트 룰을 적용해 순영업소득을 어림잡으면 연 2만 7천 달러 안팎이 되고, 캡레이트는 3.3퍼센트 근처로 내려온다. 총수익률 6.5퍼센트와 캡레이트 3.3퍼센트, 이 둘을 나란히 놓고 보면 관리비 하나가 왜 그렇게 중요한지 알 수 있다.

이걸 쉽게 말하면, 총수익률은 매물의 겉모습이고 캡레이트는 관리비까지 뺀 뒤 남는 실질적인 그림이다. 콘도는 HOA비와 관리비가, 코업은 유지비가 별도로 붙기 때문에 뉴욕 매물을 볼 때는 이 항목을 반드시 리스팅 정보에서 확인해야 한다. 대출을 낀다면 캐시온캐시 수익률도 별도로 봐야 하는데, 모기지 원리금까지 빠져나가면 캡레이트보다 체감 수익률이 더 낮게 나오는 경우가 많다.

같은 예산으로 코업과 콘도를 나란히 놓고 비교해 보면 차이가 더 뚜렷해진다. 코업은 매입가가 상대적으로 낮게 형성되는 대신 유지비가 렌트수입에서 큰 비중을 차지하고, 이사회 승인 절차 때문에 렌트로 돌리는 것 자체가 제한되는 건물도 있다. 콘도는 매입가가 높은 대신 렌트 제한이 적은 편이지만 그만큼 HOA비가 순영업소득을 갉아먹는다. 결국 같은 4,493달러짜리 렌트라도 어떤 매물 유형을 고르느냐에 따라 캡레이트가 1퍼센트포인트 이상 벌어질 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

그 투자자에게는 관리비 항목을 다시 확인해 달라고 요청했고, 실제 리스팅에 적힌 월 관리비를 반영하자 처음 계산했던 캡레이트가 1퍼센트포인트 가까이 낮아졌다. 이 사례처럼 캡레이트 계산에서 관리비를 빠뜨리는 실수는 특히 처음 매물을 검토하는 경우에 자주 나온다. 리스팅 페이지에서 월 관리비, 재산세, HOA비를 각각 따로 확인하고 이를 연간 단위로 환산해 순영업소득 계산식에 넣는 습관을 들이는 것이 좋다.

뉴욕 매물을 검토할 때 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 월 렌트수입에서 관리비, HOA비, 재산세, 보험료, 공실손실을 뺀 순영업소득 확인
• 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트로 다른 매물과 비교
• 대출 상환액까지 반영한 캐시온캐시 수익률로 실제 현금흐름 점검

뉴욕은 매물 유형에 따라 관리비 구조가 크게 갈리는 시장이라, 같은 동네 안에서도 콘도와 코업의 실질 수익률이 다르게 나올 수 있다. 재산세율과 관리비는 건물과 구역에 따라 차이가 있으므로 실제 매물의 최근 유지비 내역을 직접 확인해 보는 것이 좋다. 시세 차익까지 포함한 총수익으로 보면 결과가 또 달라질 수 있으므로, 현금흐름과 자산 증가를 함께 놓고 판단해 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 확인을 거치기를 권한다.