산타모니카에서 투자용 주택을 알아보던 한 문의자가 세입자 관리 때문에 애를 먹었다는 이야기를 들려준 적이 있다. 렌트를 올리고 싶어도 마음대로 되지 않고, 내보내고 싶어도 절차가 까다롭다는 것이었다. 이 지역은 그럴 만한 이유가 있다.

산타모니카는 1979년 4월 렌트 컨트롤 헌장 개정안이 시행된 이후로 캘리포니아 안에서도 가장 강한 규제를 유지해 온 지역 중 하나다. 1979년 4월 10일 이전에 사용승인을 받은 건물이 대상이며, 듀플렉스와 트리플렉스를 포함한 대다수 다세대 건물이 여기 해당한다. 2026년 9월 기준 일반 조정 인상률은 2.6%이고, 현재 최대 허용 렌트가 2674달러 이상인 유닛은 인상액이 최대 70달러로 다시 한번 묶인다. 규제가 촘촘한 만큼 렌트를 시세대로 올리는 유연성은 떨어지지만, 반대로 이미 입주해 있는 세입자가 오래 머무는 편이라 공실 리스크는 상대적으로 낮은 편이다. 다만 캘리포니아 주법인 Costa-Hawkins Rental Housing Act에 따라 세입자가 자발적으로 나가고 새 세입자가 들어오는 시점에는 렌트를 시장 수준으로 재설정할 수 있다. 기존 세입자가 오래 거주할수록 렌트 격차는 커지지만, 공실이 발생하는 순간에는 그 격차를 한 번에 좁힐 기회도 함께 생기는 구조다.

렌트 수준을 보면, 산타모니카 평균 렌트는 월 3746달러로 1년 전보다 1.82% 올랐다(Rent.com). 2베드룸은 4472달러 선이다. 다만 렌트 컨트롤 대상 유닛만 놓고 보면 중간 렌트가 오히려 8.8% 떨어진 2302달러라는 조사도 있어서, 매물이 규제 대상인지 아닌지에 따라 실제로 받을 수 있는 렌트 차이가 크다는 점은 짚어 둘 만하다. 예를 들어 렌트 컨트롤 대상 유닛을 매입가 80만달러에 사서 월 2300달러를 받는다면 1% 룰 기준인 8000달러에는 크게 못 미친다. 반면 같은 건물 안에서도 최근 공실이 나 시장가로 재설정된 유닛은 렌트가 크게 뛰는 경우가 많아, 매물을 볼 때는 건물 전체가 아니라 유닛별로 현재 렌트가 시세 대비 어디쯤 있는지 따로 확인하는 것이 필요하다.

대출 조건은 다른 지역과 다르지 않다. 다운페이먼트는 15%에서 25% 수준으로 실거주보다 높고, 신용점수 620점부터 심사가 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정된다(Fannie Mae, Freddie Mac 기준). 렌트 수입은 은행이 예상치의 75% 선까지만 인정해 준다.

매년 나가는 비용도 함께 봐야 한다. 로스앤젤레스 카운티 실효 재산세율은 대략 0.82% 수준이다. 규제가 강한 지역일수록 랜드로드 보험이나 관리 위탁의 필요성이 더 커지는 편인데, 관리 수수료는 월세의 8%에서 12%, 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적인 기준이다. 렌트 컨트롤이 강한 지역일수록 퇴거 절차나 통지 요건을 놓치면 분쟁으로 이어지기 쉬운 만큼, 직접 관리보다 프로퍼티 매니지먼트에 맡기는 쪽을 선택하는 투자자도 적지 않다.

매각 시점에는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 검토해 볼 만하다. 이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 되는 구조가 이 지역 곳곳에 겹쳐 있는 만큼, 매물 하나를 볼 때도 렌트 컨트롤 적용 여부와 현재 유닛의 렌트 격차를 함께 따져보는 습관이 필요하다.

산타모니카는 렌트 상승 여력은 제한적이지만 안정적인 세입자 유지라는 장점도 함께 갖고 있는 지역이다. 어느 쪽에 더 무게를 둘지는 투자자의 성향에 달려 있다. 안정성을 우선한다면 이 지역의 강한 규제가 오히려 든든한 울타리로 느껴질 수 있고, 렌트 상승을 통한 수익을 우선한다면 다른 지역과 함께 비교해 보는 편이 낫다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.