최근 상담을 요청해온 한 분은 캔자스시티 다운타운 인근 콘도를 계약하기 직전 관리사무소로부터 엘리베이터 교체 공사비로 세대당 5000달러가 넘는 특별부과금 통지서를 받았다며 이대로 계약을 진행해도 되는지를 물어왔다. 이런 통지서 한 장이 전체 매수 결정을 흔들 수 있다는 점에서, 콘도는 매매가 이상의 것을 함께 따져봐야 하는 상품이다.

캔자스시티 다운타운의 콘도 관리비는 엘리베이터 유지비와 건물 보험료 부담이 커서 월 300달러에서 700달러 선에 형성되는 경우가 많다. 다만 캔자스시티 전역으로 넓혀 보면 관리비 없는 매물부터 월 500달러 이상까지 폭이 넓고, 전국 콘도 평균은 월 300달러에서 400달러 수준으로 알려져 있다. 이 점은 유리하게 볼 수도 있지만 매물마다 편차가 워낙 크다는 부담도 함께 따라온다. 매년 관리비가 평균 3에서 4퍼센트씩 오르는 경향도 있어 지금 시점의 관리비만 보고 장기 계획을 세우면 예상이 빗나갈 수 있다.

HOA 관리비는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 조경과 쓰레기 수거, 공용시설 운영, 그리고 리저브펀드 적립에 쓰인다. 캔자스 주는 리저브 스터디나 리저브펀드 적립 수준을 강제하는 별도 법 규정이 없다. 이 점은 건물 운영의 자율성이라는 면에서는 유리할 수 있지만, 이사회가 리저브펀드 적립에 소홀했던 건물이라면 그 부담이 고스란히 특별부과금으로 돌아올 수 있다는 부담도 함께 안고 있다.

계약 전 확인할 것은 순서대로 보면 크게 세 가지다.

• 관리비 포함 항목과 최근 5년 인상률
• 리저브펀드 잔고 및 최근 특별부과금 부과 이력
• 임대 제한과 반려동물 관련 규정

이 항목들은 매도인이나 관리사무소에 요청하면 받을 수 있는 HOA 재무제표와 이사회 회의록에서 확인 가능하다. 렌트 수익을 고려하는 투자자라면 임대 제한 규정도 함께 봐야 한다. 모기지 대출기관 역시 건물 전체의 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부, 상업공간 비율을 심사에 반영하며, 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류돼 대출 문턱이 높아질 수 있다.

타주에서 캔자스시티로 이주하는 가족이라면 이전 살던 주의 재산세나 보험료 기준으로만 판단하지 않는 것이 좋다. 캔자스와 미주리는 카운티별로 재산세율이 다르고, 콘도의 경우 화재보험 외에 건물 전체를 보장하는 마스터 보험료가 관리비 안에 포함돼 있어 개인 보험료 부담이 오히려 줄어드는 경우도 있다. 한인 선호 학군을 찾는 가정이라면 캔자스 쪽 존슨 카운티 인근 학군이 자주 거론되는데, 학군 등급은 GreatSchools나 주 교육청 자료를 참고하되 학군 경계가 바뀔 수 있으므로 관심 있는 콘도의 정확한 배정 학교를 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

렌트 수익과 시세 차익을 함께 고려하는 투자자라면 다운타운 콘도의 임대 수요가 꾸준하다는 점은 유리하지만, 관리비 인상 속도와 리저브펀드 상태에 따라 실제 수익률이 달라질 수 있다는 점은 부담으로 남는다. 무조건 오른다는 식의 단정적인 시세 예측보다는 건물별 재무 상태를 먼저 확인하는 것이 순서다.

한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 분이라면 캔자스시티가 미주리와 캔자스 두 개 주에 걸쳐 있다는 점부터 낯설게 느껴질 수 있다. 같은 캔자스시티라는 이름이라도 어느 쪽 주에 속한 매물인지에 따라 재산세율과 콘도 관련 규정이 달라지므로, 매물을 볼 때는 정확히 어느 카운티에 속하는지부터 확인해 두는 것이 좋다. 이 점은 다른 도시에서는 흔치 않은 캔자스시티만의 특징이라 할 수 있다.

다운타운의 편리함은 분명 매력적이지만 그 편리함을 유지하는 비용이 관리비로 돌아온다는 점은 유리한 면과 함께 부담으로도 남는다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산·회계 전문가와 함께 재무제표를 직접 검토해 보기 바란다.