제가 살펴본 사례 중에는 배턴루지에서 렌트 매물을 대출 없이 전액 현금으로 매입하려던 분이 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 같은 숫자로 여겼던 경우가 있었다. 두 지표 모두 백분율로 표시되다 보니 헷갈리기 쉬운데, 캡레이트는 대출을 쓰지 않았다고 가정했을 때의 순수익성을 보여주고, 캐시온캐시는 실제 투입한 현금과 대출 조건까지 반영한 체감 수익률이라는 점에서 성격이 다르다.

배턴루지의 렌트 시세부터 보면, RentCafe 기준 2026년 1월 평균 렌트는 1,248달러였고, Apartment List 기준 2026년 6월 중위 렌트는 1,111달러로 집계된다. 1베드룸 평균은 1,667달러 수준이다. 매입가 쪽은 자료마다 차이가 있는데, Resideline 기준 2026년 7월까지 최근 6개월 중위 매도가는 27만 8,990달러였고, 이스트배턴루지 패리시 전체로는 최근 3개월 중위가가 29만 2천 달러까지 올라간다.

1베드룸 렌트를 기준으로 계산해 보면, 연간 렌트수입 2만 4달러를 매입가 27만 9천 달러로 나눈 총수익률은 7.17퍼센트 정도로 상당히 높게 나온다. 다만 여기에는 루이지애나 특유의 변수 하나를 꼭 짚어야 한다. 루이지애나는 실거주 주택에 상당한 규모의 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption)을 적용해 자가 거주자의 재산세 부담을 크게 낮춰주는 제도를 갖고 있는데, 렌트를 놓는 투자용 매물은 이 혜택을 받지 못한다. 그래서 루이지애나 주 전체 평균 실효세율인 0.55퍼센트를 그대로 투자용 물건에 적용하면 실제보다 낮게 잡힐 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

50퍼센트 룰을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 가정하면, NOI는 연간 1만 2달러 안팎이 되고 캡레이트는 3.58퍼센트 정도로 계산된다. 앞서 계산한 총수익률 7.17퍼센트의 절반 수준인데, 호미스테드 익젬션을 받지 못하는 투자용 물건이라면 재산세 항목이 이 계산보다 더 부담될 수 있으니 실제 패리시 세율을 별도로 확인해 보기 바란다.

여기서 캐시온캐시 수익률로 넘어가 보면, 대출을 끼고 매입한다고 가정할 때 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 계산하는 방식이다. 캡레이트가 3.58퍼센트로 계산됐다고 해서 캐시온캐시도 같은 숫자가 나오는 것은 아니다. 대출 비중을 늘리면 매달 나가는 모기지 원리금이 커지는 대신 실제 투입한 현금은 줄어들기 때문에, 레버리지 조건에 따라 캐시온캐시가 캡레이트보다 높게도 낮게도 나타날 수 있다. 제가 만났던 그 투자자도 이 부분을 정리하고 나서야 두 지표를 왜 따로 봐야 하는지 이해할 수 있었다.

이스트배턴루지 패리시 전체 중위가 29만 2천 달러를 기준으로 같은 1베드룸 렌트로 다시 계산해보면, 총수익률은 6.86퍼센트로 시 중심가 기준보다 소폭 낮아진다. 패리시 안에서도 시내와 외곽의 매입가 격차가 이 정도로 벌어진다는 뜻이다. 여기에 더해 루이지애나는 허리케인 위험 지역에 속하는 만큼 주택보험료가 다른 주보다 높게 책정되는 경우가 많아, 50퍼센트 룰에서 가정한 운영비용 비중보다 실제 비중이 커질 가능성도 열어둘 필요가 있다.

배턴루지는 루이지애나주립대를 낀 시장 특성상 학생과 젊은 직장인 렌트 수요가 꾸준한 편이고, 한인 가정이 선호하는 학군 인근은 이보다 매입가가 다소 높게 형성되는 경향이 있다. 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 루이지애나로 오는 분이라면 재산세 자체는 전국 평균보다 낮은 편이지만, 앞서 말한 호미스테드 익젬션 구조 때문에 실거주와 투자용 물건의 세부담 차이가 다른 주보다 클 수 있다는 점을 꼭 기억해 두기 바란다. 총수익만 보지 말고 캡레이트와 캐시온캐시까지 함께 확인해야 실제 손에 들어오는 수익을 가늠할 수 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.