최근 상담한 분 중에 렌트하우스를 두 채 갖고 계신 분이 있었다. 본업이 따로 있다 보니 세입자 전화를 직접 받기가 버거워 관리업체에 맡길지 한참을 고민하셨던 기억이 난다. 이런 고민을 하는 분들이 적지 않을 것이다. 정리하면 부동산 관리업체에 위탁할 경우 통상 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나간다. 이 비용을 아깝다고 볼 수도 있지만, 임차인 모집과 유지보수 대응까지 맡기고 나면 본업에 쓸 시간을 지킬 수 있다는 점에서 그만한 값어치를 하는 경우가 많다.

배턴루지 렌트 시장을 보면 최근 1년간 렌트가 1228달러에서 1248달러로 1.66퍼센트 올랐다. 전국 평균 렌트가 오히려 1.5퍼센트 떨어진 것과 비교하면 배턴루지는 완만하지만 꾸준히 상승하는 흐름을 보이고 있다. 루이지애나주립대(LSU) 인근을 중심으로 학생 및 젊은 직장인 임대 수요가 이어지는 지역이라 공실 걱정이 상대적으로 덜한 편이다.

투자용 주택 대출을 준비할 때는 다운페이먼트를 15에서 25퍼센트 선으로 잡아야 하고, 신용점수는 620점 이상이면 대출이 열리지만 740점을 넘겨야 유리한 금리를 받을 수 있다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 것이 일반적이다. 렌트 수입은 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 근거로 예상 렌트의 75퍼센트까지만 대출 심사 소득으로 인정된다는 점도 함께 알아두면 좋다.

재산세는 루이지애나주 전체로 보면 실효세율 0.55퍼센트로 전국 평균 0.91퍼센트보다 낮은 편에 속한다. 오랫동안 시장을 지켜본 입장에서 보면 이 낮은 재산세율이 루이지애나가 투자자들 사이에서 꾸준히 언급되는 이유 중 하나다. 다만 파리시(parish)별로 세율 편차가 커서 낮게는 0.13퍼센트, 높게는 0.85퍼센트까지 벌어지니 배턴루지가 속한 이스트배턴루지 파리시의 실제 고지서를 직접 확인해 보기 바란다.

렌트컨트롤은 루이지애나주 전역에 걸쳐 존재하지 않는다. 렌트를 얼마나 올릴지, 얼마나 자주 올릴지에 대한 주 차원의 규제가 없어 임대인이 시장 상황에 맞춰 조정할 수 있는 구조다. 다만 세입자 보호가 아예 없는 것은 아니어서 보증금 반환이나 통지 의무 같은 기본적인 조항은 각 파리시 조례로 정해지는 경우가 있으니 계약서를 작성할 때 함께 확인하는 것이 좋다.

매입가의 1퍼센트가 월세로 들어오면 현금흐름이 무난하다는 경험칙에 배턴루지 렌트 시세를 대입해 보면 12만에서 13만달러대 매물이 이 기준에 가깝다. 여기에 랜드로드 보험료, 매년 자산가치 1퍼센트 수준의 유지보수 적립을 더해야 실제 수익을 가늠할 수 있다. 그리고 나중에 처분할 때는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법을 미리 알아두면 장기적으로 도움이 될 수 있다.

결국 관리를 맡길지 직접 할지는 정답이 정해진 문제가 아니라 각자의 시간과 사정에 따라 달라지는 선택이다.

배턴루지에서 렌트하우스를 볼 때는 학군도 함께 짚어보는 편이 좋다. 좋은 학교가 배정되는 지역은 렌트 문의가 꾸준히 들어오는 편이라 공실 기간을 줄이는 데 도움이 된다. 그레이트스쿨스 같은 지표로 등급을 참고하되 학군 경계는 종종 바뀌므로 매물 주소지의 배정 학교를 계약 전 다시 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 분이라면 루이지애나 특유의 파리시 단위 행정 구역과 홈스테드 익젬션(Homestead Exemption) 같은 재산세 감면 제도도 함께 알아두면 예산을 짜는 데 도움이 된다. 실거주 주택에만 적용되는 감면이라 투자용 렌트하우스에는 해당되지 않는다는 점도 미리 알아두면 예산 계획에서 혼동을 줄일 수 있다. 허리케인 시즌을 감안한 지붕 상태 점검과 배수 시설 점검도 매입 전 인스펙션 항목에 반드시 포함해 두는 편이 이후 유지보수 비용을 줄이는 데 도움이 된다.

이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 받아보기 바란다.