저지시티 다운타운과 하이츠, 저널스퀘어를 수십 년째 지켜보면서 느끼는 것은, 같은 시 안에서도 동네에 따라 대출 상담을 받는 분위기가 사뭇 다르다는 점이다. 다운타운 콘도를 알아보는 젊은 부부와 하이츠에서 단독주택을 찾는 은퇴 세대는 금리를 대하는 태도부터 다르다. 하지만 금리가 결정되는 원리 자체는 어느 동네든 같다.

오랜 세월 지켜본 바로는, 모기지 금리를 움직이는 축은 크게 세 가지다. 10년물 국채 수익률, 연준 기준금리, 그리고 인플레이션 기대치다. 30년 고정 모기지는 만기가 길어 10년물 국채와 나란히 움직이는 경향이 있고, 연준의 기준금리 조정은 단기 자금 비용에 먼저 반영된 뒤 시차를 두고 장기 금리에도 영향을 미친다. 물가 지표가 예상을 벗어나면 채권 시장이 먼저 반응하고, 그 뒤로 모기지 금리가 따라 움직이는 패턴이 여러 번 반복되었다.

여기에 MBS 시장의 수급, 그리고 개인의 신용점수와 DTI, 다운페이먼트 비율이 더해진다. MBS는 은행이 실행한 대출을 묶어 투자자에게 파는 구조라, 수요가 늘면 금리는 낮아지고 줄면 오른다. 같은 저지시티 안에서도 다운타운 콘도와 하이츠 단독주택은 대출 규모와 상품 종류가 달라, 적용받는 금리 조건에도 차이가 생기는 경우가 많다.

현재로서는 프레디맥 PMMS 발표 기준 30년 고정 모기지 평균 금리가 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 낮아 5%대 후반에서 6%대 초반 사이에서 움직이는 편이다. 다운타운 콘도처럼 대출 규모가 큰 경우와 하이츠의 상대적으로 작은 대출 규모는 실제 적용 금리에서 미묘한 차이를 보이기도 한다.

15년과 30년, 그리고 ARM까지 세 가지를 놓고 보면, 15년 고정은 총 이자 부담이 작지만 월 상환액이 크고, 30년 고정은 그 반대다. ARM은 초기 몇 년간 낮은 금리로 시작하지만 이후 시장 금리에 연동된다. 다운타운에서 5년 안에 매도나 이사를 계획하는 젊은 세대라면 ARM도 고려할 만하고, 하이츠에서 오래 거주할 계획이라면 고정금리 쪽이 마음 편한 선택이 될 수 있다.

신용점수 구간별 금리 차이는 대략 다음과 같이 나뉜다.

• 760점 이상: 가장 낮은 금리대 적용 가능성 높음
• 700~759점: 평균 수준
• 640~699점: 평균보다 높은 금리
• 640점 미만: 승인 문턱이 높아지고 금리 부담도 커짐

정확한 차이는 은행과 상품마다 다르니 여러 곳에서 견적을 받아 비교하는 것이 오랜 경험상 가장 확실한 방법이다.

저지시티는 맨해튼 출퇴근 수요와 재개발이 맞물려 한인 실수요와 투자 수요가 꾸준히 이어지는 지역이다. 오랫동안 지켜본 바로는, 사전승인을 미리 받아두고 크레딧 관리를 계약 몇 달 전부터 꾸준히 해온 가정일수록 협상에서 유리한 위치에 서는 경우가 많았다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI 부담 없이 월 상환액을 낮출 수 있다는 점도 여전히 유효하다.

금리는 시기마다 오르내림을 반복해왔고, 앞으로도 그 흐름은 이어질 가능성이 크다. 동네마다 사정이 다르듯, 결국 본인의 신용 상태와 자금 계획에 맞춰 준비하는 것이 가장 오래된, 그리고 여전히 유효한 원칙이다.