최근 들어 렌트 수익률 계산기를 어떻게 써야 하느냐는 질문을 자주 받는다. 숫자를 입력하는 칸은 단순한데, 어떤 값을 넣어야 하는지, 나온 결과를 어떻게 해석해야 하는지가 헷갈린다는 것이다. 투손 매물을 예로 놓고 그 계산기 안에 들어가는 항목들을 하나씩 짚어보려 한다.

가장 먼저 넣는 값은 매입가와 예상 렌트다. Zillow가 2026년 6월 30일 기준으로 집계한 투손 평균 주택가치는 32만5520달러다. 같은 시점 Zillow 자료 기준 투손 전체 매물 유형 평균 렌트는 월 1500달러로 나타난다. 이 두 숫자를 계산기에 넣으면 가장 먼저 나오는 결과가 총수익률이다. 연간 렌트수입 1만8000달러를 매입가로 나누면 5.53% 정도가 산출된다.

그렇다면 계산기가 이 숫자 하나만 보여주고 끝나면 될까. 그렇지 않다. 총수익률에는 재산세, 보험료, 관리비 같은 운영비용이 전혀 반영되어 있지 않기 때문에, 실제 순수익과는 차이가 크다. 그래서 대부분의 계산기는 캡레이트 항목을 함께 넣도록 요구한다.

캡레이트를 구하려면 연간 순영업소득이 필요하다. 순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등을 뺀 금액이며 모기지 원리금은 제외한다. 애리조나주 평균 실효 재산세율은 약 0.51% 수준으로 알려져 있는데, 카운티마다 세율이 다를 수 있어 투손이 속한 피마 카운티의 실제 고지서를 확인해 보는 것이 정확하다.

50% 룰을 참고해 운영비용을 렌트수입의 절반 정도로 가정하면 순영업소득은 연간 약 9000달러 선이 되고, 캡레이트는 2.7% 근처로 낮아진다. 계산기에 이 숫자를 넣어보면 총수익률 5.53%와 캡레이트 2.7% 사이의 간극이 눈에 들어온다. 이 간극이 바로 비용을 반영했을 때와 반영하지 않았을 때의 차이다.

계산기에 대출 조건까지 입력하면 캐시온캐시 수익률까지 확인할 수 있다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제로 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 따지는 지표인데, 대출을 얼마나 활용하느냐에 따라 캡레이트보다 높게도, 낮게도 나올 수 있다. 계산기 결과만 보고 판단하기보다 대출 비율을 몇 가지로 바꿔가며 비교해보는 것도 방법이다.

1% 룰도 참고할 만하다. 월 렌트가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 업계 경험칙인데, 투손의 경우 월 1500달러 렌트에 매입가 32만5520달러를 대입하면 비율은 0.46% 수준으로 1% 기준에는 못 미친다. 다만 이는 절대적인 기준이 아니라 대략적인 참고 지표로 받아들이는 편이 낫다.

Apartment List 자료에 따르면 투손 렌트는 최근 1년 사이 1.8% 낮아지는 흐름을 보였다. 렌트가 정체되거나 낮아지는 시기에는 공실손실 항목을 넉넉히 넣어 계산기를 보수적으로 돌려보는 편이 안전할 수 있다. 투자 목적이 아니라 실거주를 겸한다면 한인 가정이 선호하는 학군 지역인지도 함께 살펴보는 것이 좋은데, 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표를 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

계산기 화면에는 잘 보이지 않지만 놓치면 안 되는 개념이 총수익이다. 렌트에서 나오는 현금흐름뿐 아니라 시세차익, 대출원금이 상환되면서 늘어나는 자산, 감가상각 같은 세제혜택까지 더한 것이 총수익이다. 투손처럼 매입가가 상대적으로 낮은 시장에서는 캡레이트나 캐시온캐시 수익률 같은 현금흐름 지표가 눈에 잘 띄지만, 장기적으로는 시세차익과 대출원금 상환분이 전체 수익에서 차지하는 비중도 무시할 수 없다. 다만 투자 관련 내용을 단정적인 시세 예측으로 받아들이기보다는, 매년 달라지는 시장 상황에 맞춰 계산기 결과를 계속 다시 돌려보는 자세가 필요하다.

결국 계산기는 숫자를 대신 계산해 줄 뿐, 어떤 값을 넣고 어떻게 해석할지는 사용자의 몫이다. 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시 수익률을 함께 확인하고 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 고려해야 전체 그림에 가까워진다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.