풀러턴에서 주택 구입을 준비하는 분들과 이야기하다 보면 모기지 금리라는 용어 자체가 낯설게 느껴지시는 경우가 많다. 이걸 쉽게 말하면, 집을 사기 위해 은행에서 돈을 빌릴 때 매년 지불해야 하는 이자의 비율이라고 생각하면 된다.

이 비율은 몇 가지 요인이 함께 움직이며 정해진다. 가장 기본이 되는 것은 10년물 국채 수익률인데, 정부가 발행하는 채권의 금리라고 보면 된다. 여기에 연방준비제도(Fed)가 정하는 기준금리, 물가 상승률을 나타내는 인플레이션 지표, 그리고 대출채권을 사고파는 MBS 시장의 수급 상황까지 더해져 최종 금리가 만들어진다.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. MBS는 여러 모기지 대출을 묶어서 투자자들에게 파는 채권 상품이다. 이 채권을 사려는 사람이 많으면 금리가 내려가고, 반대로 팔려는 물량이 많으면 금리가 올라가는 구조다.

Freddie Mac PMMS 자료를 기준으로 보면 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 0.5~0.7%포인트가량 낮은 편인데, 상환 기간이 짧을수록 은행이 지는 부담이 줄어들기 때문이다.

• 10년물 국채 수익률
• 연준 기준금리와 통화정책
• 인플레이션 지표
• MBS 시장 수급
• 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율

15년과 30년 중 어느 쪽이 나은지도 자주 묻는 질문이다. 쉽게 말하면, 매달 부담을 줄이고 싶다면 30년, 총 이자를 아끼고 싶다면 15년이다. 15년은 월 납입액이 높은 대신 전체 이자가 크게 줄고, 30년은 그 반대다.

ARM, 즉 변동금리 상품도 짚어보자. 이건 처음 몇 년간은 고정금리보다 낮은 이자로 시작했다가, 이후에는 시장 금리에 따라 오르내리는 상품이라고 생각하면 된다. 5년 안팎으로 이사나 재융자를 계획하고 있다면 고려할 만하지만, 오래 살 집이라면 고정금리가 안정적이다.

신용점수도 결과에 꽤 큰 영향을 미친다. 740점 이상과 620점대 사이에는 적용 금리와 승인 조건에서 차이가 나타나며, 이 차이가 30년 동안 쌓이면 총 이자 부담에서 상당한 격차로 이어질 수 있다. DTI 비율과 다운페이먼트 규모도 함께 심사 대상에 들어간다는 점을 기억해두면 좋다.

풀러턴은 대학가 인근으로 한인 가구의 실거주 수요가 꾸준한 지역이다. 대출을 준비한다면 최소 3~6개월 전부터 신용카드 사용률을 낮추고 신규 대출 신청을 자제하는 것이 승인율과 금리 조건 모두에 도움이 된다. 여러 렌더에서 견적을 받아 비교해보는 절차도 실질적인 비용 절감으로 이어질 수 있다.

앞으로 금리가 어떻게 움직일지는 경제 지표 발표에 따라 달라질 가능성이 있다. 지금 숫자에 지나치게 의미를 두기보다는, 본인의 신용 상태와 자금 계획에 맞는 대출 구조를 차근히 찾아가는 것이 중요하다.