보위에서 듀플렉스를 알아보던 한 투자자가 스프레드시트를 들고 찾아온 적이 있습니다. 렌트에서 모기지만 빼고 나머지는 전부 순이익으로 잡아 놓은 계산이었는데, 그 안에 재산세와 보험, 관리비, 공실 기간이 통째로 빠져 있었습니다. 캐시플로우를 다시 짜면서 가장 먼저 짚은 것이 보위 안에서도 위치에 따라 숫자가 꽤 달라진다는 점이었습니다.

같은 보위 안에서도 벨트웨이에 가까운 올드타운 쪽과 화이트마시 인근 신축 밀집 지역은 렌트 수준과 체감되는 관리 부담이 다르게 나타납니다. RentCafe 기준으로 보위 평균 렌트는 2294달러로 집계되고, Apartments.com 기준으로는 2103달러로 다소 낮게 나옵니다. 두 수치 모두 도시 전체 평균이라 실제로는 위치별 편차를 감안해서 봐야 합니다. 그 투자자가 알아보던 듀플렉스도 벨트웨이 인근이었는데, 같은 조건이라도 화이트마시 쪽 물건과 렌트 수준을 나란히 놓고 비교해 보니 처음 잡았던 캐시플로우 계산을 다시 손봐야 했습니다.

보위가 속한 프린스조지스카운티는 자체적으로 렌트 인상 상한을 두고 있습니다. 연간 인상률이 CPI-U에 3퍼센트를 더한 값과 6퍼센트 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 규정되어 있습니다. 여기에 더해 2025년 7월 1일 이후 체결되는 모든 메릴랜드주 임대 계약서에는 세입자 권리장전이 의무적으로 첨부됩니다. 카운티 조례는 자주 개정되므로 계약 전에 최신 조례를 다시 확인해 보기 바랍니다.

재산세는 주, 카운티, 시 세율이 합산되는 구조입니다. 보위 거주자 기준 FY2026 통합 세율은 평가액 100달러당 1.708달러로 집계됩니다. 프린스조지스카운티 자체의 실효세율은 1.12퍼센트에서 1.15퍼센트 사이로 나타나는데, 다른 카운티에서 이주하는 경우 이 합산 구조를 놓치기 쉬운 부분입니다.

워싱턴 DC나 인근 버지니아에서 넘어오는 투자자라면 보위의 재산세와 렌트가 상대적으로 낮게 느껴질 수 있습니다. 다만 재산세는 매년 재평가된다는 점, 그리고 카운티마다 렌트 인상 규정이 다르게 적용된다는 점은 이전 거주지 기준으로 판단하면 놓치기 쉬운 부분입니다. 순영업소득 기준으로 캡레이트를 함께 계산해 두면, 프린스조지스카운티 안에서도 관리비와 공실 리스크 대비 어느 물건이 효율적인지 비교하는 데 도움이 됩니다.

캐시플로우를 다시 계산할 때는 렌트 수입 전액이 아니라 대출기관 기준으로 75퍼센트만 소득으로 인정된다는 점부터 반영해야 합니다. 투자용 대출은 다운페이먼트가 15퍼센트에서 25퍼센트, 신용점수는 620점 이상이면 승인 자체는 되지만 740점은 넘어야 금리에서 유리합니다. 실거주용보다 금리가 0.5퍼센트포인트에서 0.75퍼센트포인트 높게 붙는 것도 처음 캐시플로우를 짤 때 빠뜨리기 쉬운 항목입니다.

관리를 위탁하면 월세의 8퍼센트에서 12퍼센트가 수수료로 빠지고, 매년 자산가치의 1퍼센트 정도는 유지보수 적립금으로 남겨 두는 것이 일반적입니다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험보다 보장 범위가 넓은 만큼 보험료도 더 나갑니다. 이런 항목을 모두 반영하고 나면 처음 스프레드시트에 적혀 있던 순이익보다 실제 캐시플로우는 낮아지는 경우가 많습니다. 그렇다고 숫자가 나쁘다는 뜻은 아니고, 처음부터 현실적인 기준으로 다시 짜 두면 이후 의사결정이 훨씬 수월해집니다.

학군을 함께 보는 투자자라면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 배정 경계는 자주 바뀌므로 매입 예정 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다. 나중에 물건을 정리하고 다른 투자처로 옮길 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 검토해 볼 만합니다. 처음 스프레드시트를 들고 왔던 투자자도 결국 이 항목들을 모두 반영한 뒤에야 계약을 진행했는데, 숫자가 줄어든 대신 계약 이후 예상치 못한 지출에 놀라는 일은 없었습니다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사와 부동산 변호사 상담을 함께 받아 보기 바랍니다.