얼마 전 샌안토니오에서 첫 집을 알아보던 한 가정과 이야기를 나눴습니다.

이분들이 걱정하는 게 "다운페이먼트를 20% 못 하면 PMI를 언제까지 내야하나요?" 이었습니다.

그렇게 알고 있는 분들이 의외로 많습니다. 하지만 일반적인 Conventional Loan, 즉 재래식 모기지는 그렇지 않습니다.

예를 들어 집값의 10%를 다운하고 재래식 대출을 받으면 처음에는 PMI라는 개인모기지보험이 붙을 수 있습니다.

하지만 대출금을 갚아 집에 대한 지분이 충분히 쌓이면 일정 요건에 따라 PMI를 없앨 수 있습니다.

그래서 무조건 20%를 모을 때까지 집을 사면 안 된다는 것도 맞는 이야기는 아닙니다.

샌안토니오는 이런 대출 선택을 비교하기에 재미있는 도시입니다.

요즘 주택 가격은 자료와 집계 방식에 따라 차이가 있지만 대략 20만 달러 후반에서 30만 달러 초반대를 중심으로 형성돼 있습니다.

30만 달러짜리 집이라고 생각해보죠.

20% 다운이면 6만 달러입니다. 그런데 첫 주택 구매자에게 6만 달러는 작은 돈이 아닙니다.

그래서 5%나 10% 정도만 다운하고 재래식 대출을 받아 PMI를 내다가 나중에 없애는 방법을 선택하는 사람도 있습니다.

군인이라면 이야기가 완전히 달라집니다.

샌안토니오는 Joint Base San Antonio가 있는 대표적인 군사도시입니다. 현역 군인과 재향군인이 워낙 많다 보니 VA Loan도 이곳에서는 익숙한 대출입니다.

자격이 된다면 VA 대출은 다운페이먼트 없이 집을 사는 것도 가능하고 일반적인 PMI가 없습니다.

대신 VA Funding Fee라는 비용이 발생할 수 있습니다. 군 복무 조건이나 첫 이용인지, 다운페이먼트를 얼마나 하는지 등에 따라 달라지기 때문에 "VA는 무조건 공짜로 빌리는 대출"이라고 생각해서도 안 됩니다. 일부 자격자는 Funding Fee가 면제되기도 합니다.

첫 집을 사는데 신용점수나 현금이 부족하다면 FHA도 많이 비교합니다.

일반적으로 신용점수 580점 이상이면 3.5% 다운으로 진행할 수 있는 길이 있습니다.

30만 달러짜리 집이라면 다운페이먼트가 약 1만500달러이니 20% 다운과는 필요한 현금부터 크게 차이가 납니다.

대신 FHA에는 MIP라는 모기지보험료가 있습니다.

특히 10% 미만을 다운하면 일반적으로 대출 기간 동안 매년 내는 MIP가 계속됩니다. 이게 재래식 대출의 PMI와 혼동하기 쉬운 부분입니다.

정리하면 신용이 좋고 다운페이먼트도 어느 정도 있다면 Conventional Loan을 먼저 비교해볼 만합니다.

목돈이 부족하거나 신용 조건 때문에 재래식 대출이 어렵다면 FHA가 대안이 될 수 있습니다. 군 복무 경력으로 자격이 된다면 VA는 반드시 비교해볼 가치가 있습니다.

그런데 샌안토니오에서 집을 살 때 모기지 금리만 봐서는 안 됩니다.

텍사스는 주 개인소득세가 없는 대신 재산세 부담이 상당하고, 최근에는 주택보험료도 중요한 비용입니다.

HOA가 있는 동네라면 그것까지 더해야 실제 월 주거비가 나옵니다.

특히 스톤오크나 알라모하이츠처럼 선호도가 높은 지역과 상대적으로 저렴한 지역은 같은 샌안토니오라도 집값 차이가 큽니다.

그래서 "은행에서 얼마까지 빌려준다고 하던데요"라는 말만 믿고 예산을 끝까지 쓰는 것은 권하고 싶지 않습니다.

은행이 빌려줄 수 있는 금액과 내가 매달 편하게 갚을 수 있는 금액은 다른 이야기니까요.

집을 보러 다니기 전에 Conventional, FHA, VA 가운데 내가 이용할 수 있는 대출을 먼저 비교하고 사전승인을 받아보는 게 좋습니다.

결국 첫 집을 살 때 중요한 것은 다운페이먼트를 무조건 20% 만드는 것이 아닙니다.

PMI가 어떻게 없어지는지, FHA의 MIP는 얼마나 오래 내는지, VA 자격이 있는지부터 제대로 이해하는 것.

샌안토니오에서 첫 집을 준비한다면 집부터 고르는 것보다 이 공부를 먼저 해두는 게 훨씬 도움이 됩니다.