온라인 수익률 계산기에 뉴헤이븐 매물 정보를 넣어봤는데 숫자가 이상하게 나온다는 문의를 받은 적이 있다. 확인해 보니 재산세 항목에 매매가의 1% 정도를 임의로 넣어둔 것이 원인이었다. 뉴헤이븐처럼 밀리지 구조가 있는 코네티컷에서는 이런 식의 어림값이 캡레이트를 실제보다 훨씬 높게 보이게 만든다.

같은 예산으로 뉴헤이븐 안에서도 어느 지역을 고르느냐에 따라 계산 결과가 크게 갈린다. 뉴헤이븐 전체 평균 렌트비는 2150달러, 중위 매매가는 38만7000달러다. 이 두 숫자로 총수익률을 계산하면 연 렌트수입 2만5800달러를 매입가로 나눈 6.7%가 나온다. 반면 대학가 인근처럼 임대 수요가 꾸준한 구역은 원룸 기준 렌트비가 2060달러, 1베드룸은 2600달러까지 형성돼 있어 같은 매입가라도 총수익률이 더 높게 나올 수 있다.

이제 뉴헤이븐의 밀리지를 대입해 보자. 2026년 기준 뉴헤이븐의 밀리지는 43.88밀이고, 코네티컷 주거용 부동산은 시세의 70%로 평가된다. 중위 매매가 38만7000달러를 기준으로 평가액은 약 27만900달러, 여기에 43.88밀을 곱하면 연간 재산세는 1만1885달러에 달한다. 처음 문의했던 투자자가 넣었던 매매가의 1%, 즉 3870달러와 비교하면 세 배 넘게 차이가 난다. 계산기에 어떤 숫자를 넣느냐에 따라 캡레이트가 이렇게 크게 달라질 수 있다는 뜻이다.

정확한 재산세를 반영해 NOI를 계산해 보면, 연 렌트수입 2만5800달러에서 재산세 1만1885달러를 비롯해 보험료, 유지보수비, 공실 손실을 더한 운영비용을 빼야 한다. 50% 룰을 단순 적용하면 운영비용은 렌트수입의 절반인 1만2900달러 정도로 추정되지만, 뉴헤이븐은 재산세 비중이 유독 크기 때문에 실제로는 이보다 운영비용이 더 높게 나오는 경우가 많다. 보수적으로 운영비용을 렌트수입의 55~60%로 잡으면 NOI는 1만~1만1600달러 사이, 캡레이트는 2.6~3.0% 수준으로 계산된다.

Zumper 기준 뉴헤이븐 렌트비는 최근 1년 사이 1.72% 올랐다. 대학가 인근의 꾸준한 임대 수요가 이 지역 렌트 시장을 비교적 안정적으로 뒷받침하고 있다는 신호로 볼 수 있는데, 같은 뉴헤이븐이라도 대학가와 외곽 지역은 임대 수요의 성격 자체가 다르다는 점을 함께 살펴야 한다.

다운페이먼트를 20%로 가정하면 38만7000달러 매물의 실제 투입 현금은 7만7400달러에 클로징비용을 더한 수준이다. 대출 이자와 앞서 계산한 재산세 1만1885달러를 모두 반영한 세전 현금흐름이 연 2500달러라면 캐시온캐시 수익률은 3.2% 안팎으로 나온다. 같은 예산이라면 캡레이트가 조금 낮더라도 공실 리스크가 적은 대학가 인근을 택할지, 매매가가 낮은 대신 공실 부담이 있는 외곽 지역을 택할지는 투자 목적에 따라 갈리는 선택으로 보인다.

한인 가정이 관심을 갖는 학군으로는 웨스트빌, 이스트록 인근이 자주 언급된다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 경우라면 뉴헤이븐의 밀리지 43.88을 매매가가 아닌 70% 평가액에 곱한다는 점을 먼저 계산기에 정확히 입력해 보기 바란다.

장기 투자 관점에서는 캡레이트나 캐시온캐시 수익률뿐 아니라 총수익까지 함께 봐야 한다. 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 시세차익, 감가상각 세제 혜택을 더하면 뉴헤이븐처럼 재산세 비중이 큰 시장에서도 투자 성과가 캡레이트 숫자보다 나아질 수 있다. 다만 시세차익은 확정된 것이 아니므로 단정적으로 기대하지 않는 것이 안전하다.

같은 코네티컷 안에서도 밀리지가 다른 이웃 타운까지 함께 비교해 보는 투자자도 있다. 뉴헤이븐보다 밀리지가 낮은 인근 타운을 택하면 재산세 부담은 줄어들지만, 그만큼 임대 수요나 매매가 흐름이 달라질 수 있으므로 세율만 보고 지역을 정하지 않는 편이 안전하다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.