샌프란시스코에서 상담을 하다 보면 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 같은 것으로 여기는 분들을 종종 만납니다. 얼마 전에도 한 투자자가 온라인에서 본 캡레이트 수치를 그대로 자신의 예상 수익률로 받아들였다가, 실제 대출을 끼고 계산해 보니 숫자가 전혀 다르게 나와 당황한 적이 있습니다. 이걸 쉽게 말하면 캡레이트는 대출 없이 현금으로 샀다고 가정한 수익률이고, 캐시온캐시는 실제로 대출을 낀 상태에서 내 손에 들어오는 현금 기준 수익률이라는 차이입니다.

Zumper 자료에 따르면 2026년 8월 15일 기준 샌프란시스코 평균 렌트는 4346달러로, 1년 전보다 24퍼센트나 올랐습니다. AI 업계 채용이 늘고 신규 공급이 거의 없다시피 한 상황이 맞물린 결과로 풀이됩니다. 2베드룸 렌트는 6020달러까지 올라 처음으로 6000달러를 넘어섰습니다. Zillow는 같은 해 5월 기준 평균 주택가치를 139만3773달러로 집계했고 전년 대비 7.6퍼센트 상승했다고 밝혔으며, Redfin은 같은 시기 중위 매매가를 170만달러로 전합니다.

침실 규모별로 보면 스튜디오는 2700달러, 3베드룸은 7386달러, 4베드룸 이상은 8500달러 수준입니다. 규모가 커질수록 렌트 상승폭도 가파르다는 점이 최근 샌프란시스코 시장의 특징입니다.

재산세는 캘리포니아 Prop 13에 따라 기본 세율이 매입가의 1퍼센트로 묶여 있지만, 지방채와 특별부과금이 더해지면 실제 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준까지 올라가는 경우가 흔합니다. 샌프란시스코는 시와 카운티가 하나로 합쳐진 독특한 행정구역이라 세율 구조도 다른 지역과 차이가 있을 수 있으니, 구매 전 실제 고지서로 확인해 보기 바랍니다.

총수익률부터 보면, 매입가 139만달러에 월 렌트 4346달러를 적용할 경우 연간 총렌트는 5만2152달러이고 총수익률은 3.75퍼센트 정도입니다. 여기서 재산세, 보험료, 유지보수비, 관리비, 공실손실 등 운영비용을 50퍼센트 룰로 가정해 절반쯤 뺀 순영업소득은 연 2만6076달러 안팎이 됩니다. 이 금액을 매입가로 나눈 캡레이트는 1.9퍼센트 수준입니다.

여기서부터 캐시온캐시 수익률 이야기가 시작됩니다. 다운페이먼트 25퍼센트인 34만7500달러를 투입하고 나머지를 대출로 충당했다고 가정하면, 매달 나가는 모기지 원리금이 순영업소득에서 다시 빠지게 됩니다. 남은 세전 현금흐름을 실제 투입한 현금 34만7500달러로 나눈 값이 캐시온캐시 수익률인데, 금리 수준에 따라 캡레이트인 1.9퍼센트보다 낮아질 수도, 레버리지 효과로 오히려 높아질 수도 있습니다.

이 둘을 헷갈리면 어떤 문제가 생길까요. 캡레이트만 보고 판단하면 대출 조건이 나쁠 때의 실제 현금흐름 부담을 놓치게 되고, 캐시온캐시만 보면 레버리지를 뺀 자산 자체의 수익성을 과소평가하기 쉽습니다. 두 지표를 함께 놓고 봐야 매물 간 비교도, 대출 조건 간 비교도 제대로 이뤄집니다.

예를 들어 대출 104만2500달러에 6퍼센트대 금리를 적용하면 연간 모기지 원리금이 순영업소득 2만6076달러를 넘어설 수도 있습니다. 이런 경우 캐시온캐시 수익률은 마이너스로 내려갈 수 있어, 금리 조건을 먼저 확인하는 과정이 캡레이트 확인 못지않게 중요합니다. 샌프란시스코는 렌트 규제가 강한 도시 중 하나로 꼽히는 만큼, 건물 준공 연도에 따라 임대료 인상 폭에 제한이 걸릴 수 있다는 점도 매입 전 확인해 보기 바랍니다.

총수익 관점에서는 최근 1년 새 7.6퍼센트 오른 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가도 함께 고려할 만합니다. 다만 공급이 거의 없는 상황에서 렌트가 급등한 지금 흐름이 계속된다고 단정하기는 어렵습니다. 한인 가정이 선호하는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급과 배정 경계를 매입 전 다시 확인해 보기 바랍니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.