샌프란시스코에 투자용 주택을 알아보는 분들이 자주 묻는 것이 렌트 수익률을 어떻게 계산하느냐는 질문이다. 매입가만 보고 판단하기 쉬운데, 이걸 쉽게 말하면 매입가 대비 순영업소득이 얼마나 나오는지를 따지는 작업이다. 이 비율을 캡레이트라고 부른다.

렌트 수준부터 보면, 샌프란시스코 평균 렌트는 2026년 8월 15일 기준 월 4346달러다(Zumper). 2베드룸 중간 렌트는 6020달러까지 올라가는데, 뉴욕의 2베드룸 중간 렌트 5450달러를 넘어서는 수준이다. 1년 사이 24% 오른 수치이기도 하다. 매입가의 1% 이상을 월 렌트로 받는지 가늠하는 1% 룰을 여기에 대입해 보면, 워낙 높은 매입가 때문에 다른 지역보다 기준을 맞추기 쉽지 않다는 것을 알 수 있다.

캡레이트로 예를 들어보면, 순영업소득이 매입가의 4%인 매물과 6%인 매물은 같은 렌트를 받더라도 투자 성격이 완전히 다르다. 샌프란시스코처럼 매입가 자체가 높은 시장에서는 렌트가 아무리 높아도 캡레이트가 다른 지역보다 낮게 나오는 경우가 흔한데, 이는 렌트 수익보다는 장기 시세 차익에 무게를 두는 투자 방식과 더 맞는다는 뜻이기도 하다.

캡레이트를 쉽게 풀면, 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 렌트가 아무리 높아도 매입가가 그보다 더 높은 비율로 올라 있으면 캡레이트는 오히려 낮아질 수 있다. 그래서 렌트 숫자 하나만 보지 말고, 관리비와 재산세, 보험료까지 뺀 뒤의 순수 수익을 놓고 비교해 보는 것이 필요하다.

임대법도 꼭 짚어야 한다. 샌프란시스코 렌트 조례(Chapter 37)는 1979년 6월 13일 이전에 지어진 2세대 이상 건물에 적용되는데, 단독주택과 콘도, 타운하우스는 Costa-Hawkins 법에 따라 대상에서 빠진다. 적용 대상이라면 2025년부터 2026년까지 연간 인상 상한이 1.4%로, 베이 지역 물가상승률의 60%를 기준으로 잡는다. 퇴거도 16가지로 정해진 정당한 사유가 있어야만 가능하다. 매입 전에 해당 건물이 조례 적용 대상인지부터 확인하는 것이 렌트 인상 계획을 세우는 데 핵심이 된다.

적용 대상 건물을 매입할 계획이라면, 기존 세입자의 현재 렌트가 시세 대비 얼마나 낮게 묶여 있는지부터 확인해 볼 필요가 있다. 오래 거주한 세입자일수록 실제 렌트와 시장 렌트 사이의 격차가 커지는 경우가 많고, 이 격차는 캡레이트 계산에도 그대로 반영된다.

대출 조건 쪽도 실거주와 다르다. 투자용 대출은 다운페이먼트가 15%에서 25% 수준으로 높고, 신용점수는 620점 이상이면 심사가 가능하지만 유리한 금리를 받으려면 740점 이상이 필요하다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정된다(Fannie Mae, Freddie Mac 기준). 렌트 수입은 은행이 예상치의 75% 선까지만 소득으로 인정해 준다.

매년 나가는 비용도 감안해야 한다. 샌프란시스코 카운티 실효 재산세율은 대략 0.71% 수준이다. 랜드로드 보험료는 일반 주택보험보다 높게 책정되고, 관리를 맡기면 월세의 8%에서 12%가 수수료로 나간다. 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적인 기준이다. 규제 대상 건물은 직접 관리하다 절차를 놓치면 분쟁 비용이 더 커질 수 있어, 프로퍼티 매니지먼트에 맡기는 쪽을 선택하는 투자자도 많다. 나중에 매각할 때는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 있다.

결국 렌트 수익률이라는 숫자 하나로 이 지역을 판단하기보다는, 규제 대상 여부와 매입가, 매년 나가는 비용을 함께 놓고 봐야 그림이 완성된다. 이걸 쉽게 정리하면, 높은 렌트가 곧 높은 수익률을 뜻하지는 않는다는 것이다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.