렌트 수익률을 물어오는 투자자에게는 항상 이웃한 두 지역을 나란히 놓고 답을 시작한다. 레오니아만 따로 보면 숫자가 어떤 의미인지 감이 잘 오지 않지만, 인근 지역과 비교하면 이 지역의 위치가 분명해진다.

레오니아의 평균 렌트는 1,181달러부터 시작하는 스튜디오, 2,190에서 2,345달러 사이의 1베드룸, 2,908에서 2,909달러 수준의 2베드룸까지 자료마다 조금씩 다르게 집계된다. 전체 평균은 2,206달러 안팎으로 나온다. 전국 평균 렌트가 1,664달러 수준이라는 점을 감안하면 레오니아는 그보다 확실히 높은 시장이다.

문제는 렌트가 높은 만큼 재산세도 함께 올라간다는 점이다. 레오니아의 실효 재산세율은 3.36% 수준으로, 버겐 카운티 평균 2.73%보다 눈에 띄게 높다. 이웃한 두 지역을 비교해 보면, 렌트는 비슷하더라도 재산세율 차이만으로 연간 순수익이 수천 달러씩 벌어질 수 있다. 매입 전 특정 주소의 재산세 청구액을 직접 확인해 보는 것이 렌트 시세를 보는 것만큼 중요한 이유다.

대출 조건은 지역과 무관하게 동일한 기준이 적용된다. 투자용 주택은 다운페이먼트 15에서 25%가 필요하고, 신용점수 620점 이상이면 승인은 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정되고, 대출기관은 예상 렌트 수입의 75%까지만 소득으로 인정한다.

뉴저지는 주 전체에 Anti-Eviction Act을 적용해 정당한 사유 없이는 세입자를 내보낼 수 없다. 렌트컨트롤은 주 전체 제도가 아니라 100곳이 넘는 지자체가 개별 조례로 운영하는 방식이다. 레오니아에 해당 조례가 적용되는지는 borough 사무소를 통해 직접 확인해야 하는데, 조례가 있다면 렌트 인상 계획에 곧바로 영향을 준다.

매입가 대비 렌트 비율로 보는 1% 룰을 적용하면 레오니아는 기준을 채우기 쉽지 않은 편이다. 다만 뉴욕 맨해튼과 가까운 통근 입지 덕분에 공실 리스크가 낮게 유지된다는 점은 시세 차익을 기대하는 투자자에게는 긍정적인 요소로 볼 수 있다.

관리업체 위탁료는 통상 월세의 8에서 12%이고, 랜드로드 보험료와 매년 자산가치 1% 정도의 유지보수 적립까지 계산에 넣어야 실제 순수익이 나온다. 매각 시점에는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 있다.

레오니아와 이웃한 팰리세이즈파크를 비교해 보면 차이가 더 뚜렷해진다. 팰리세이즈파크의 실효 재산세율은 1.54% 수준으로 레오니아 3.36%의 절반에도 못 미친다. 같은 버겐 카운티 안이라도 borough 경계 하나로 재산세 부담이 이렇게 갈릴 수 있다는 점은, 렌트 시세만 보고 매물을 정하기 전에 꼭 확인해야 할 부분이다.

포트리와도 견줘 볼 만하다. 포트리의 실효 재산세율은 2.11% 수준으로 레오니아보다는 낮지만 팰리세이즈파크보다는 높다. 세 지역 모두 뉴욕 맨해튼과 가까운 입지라는 공통점이 있지만, 재산세율만 놓고 보면 순위가 뚜렷하게 갈린다. 이웃한 지역을 나란히 놓고 캡레이트까지 계산해 보면, 렌트가 비슷하더라도 어느 쪽이 더 나은 선택인지 숫자로 확인할 수 있다.

같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다는 점은 매물을 좁혀 갈 때마다 다시 확인해야 하는 부분이다. 학군이나 도로 하나를 사이에 두고도 재산세 청구서에 찍히는 학교구 부담금이 달라지는 경우가 있으므로, 관심 매물의 정확한 주소지 세금 내역을 카운티 기록으로 직접 대조해 보기 바란다. 오래 이 지역을 지켜본 입장에서 보면, 결국 숫자 하나하나를 직접 확인하는 습관이 이웃한 지역 사이에서 더 나은 매물을 골라내는 가장 확실한 방법이다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 재산세율과 임대 조례는 지자체와 매물 상황에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 상담을 받아보기 바란다.