몇 년 전만 해도 샌디에고에서 아파트를 구할 때 디파짓으로 렌트비 두 달치를 요구받는 경우가 흔했다.

지금은 사정이 다르다. 2024년 7월부터 시행된 캘리포니아 AB 12 법에 따라 대부분의 렌트 계약에서 디파짓 상한이 한 달치 렌트로 줄었다. 다만 소유한 렌트 유닛이 네 채 이하이고 개인 명의로 소유한 소규모 집주인의 경우에는 여전히 두 달치까지 요구할 수 있는 예외가 남아 있다.

디파짓 액수가 줄었다고 해서 심사 자체가 쉬워진 것은 아니다. 오히려 집주인 입장에서는 첫 달 안전판이 얇아진 만큼 세입자의 크레딧 점수와 소득을 더 꼼꼼히 들여다보는 흐름이 나타난다.

샌디에고의 1베드룸 아파트 평균 렌트비는 자료마다 차이가 있다. Rent.com 집계로는 2,272달러 수준이고, Zillow는 2026년 8월 기준 2,395달러로 조금 더 높게 잡는다.

SD 다운타운처럼 상대적으로 저렴한 지역은 1,850달러 선이지만, 미션 밸리처럼 인기 있는 지역은 3,545달러까지 올라간다.

렌트비가 이 정도 수준이면 관리회사가 요구하는 소득 기준도 자연히 따라 올라간다. 월 렌트비의 세 배 이상 소득을 요구하는 곳이 많다 보니, 2,300달러대 유닛이라면 세전 월 소득이 7,000달러에 가까워야 무난히 통과되는 셈이다.

그렇다면 크레딧 점수는 몇 점이 필요할까. 대부분 랜드로드는 650점 이상을 최소 기준으로 잡고 좋은 유닛을 노린다면 700점 이상을 갖추는 편이 유리하다.

심사 과정에서는 크레딧 점수 하나만 보는 것이 아니라 소득, 이전 렌트 히스토리, 백그라운드 체크를 함께 놓고 종합적으로 판단하는 경우가 대부분이다. 크레딧 점수가 낮더라도 렌트를 밀린 적이 없고 소득 증명이 2인이상 동시에 안정적이라면 통과되는 사례도 있다.

점수가 기준에 못 미친다면 몇 가지 현실적인 대안이 있다. 첫 번째는 코사이너나 보증인을 세우는 방법이다.

소득과 크레딧이 탄탄한 가족이나 지인이 계약서에 함께 서명하면 관리회사가 리스크를 상쇄된 것으로 본다. 두 번째는 The Guarantors나 Insurent 같은 렌트 보증보험에 가입하는 방법인데, 비용은 연간 렌트비의 4.5퍼센트에서 10퍼센트 수준이다. 세 번째는 디파짓을 늘리는 방법이지만, 앞서 말한 AB 12 상한 때문에 일반 집주인 기준으로는 한 달치를 넘기기 어렵다는 점을 함께 고려해야 한다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역, 이를테면 University City나 Poway 인근은 경쟁이 치열한 만큼 크레딧 기준도 실질적으로 더 타이트하게 적용되는 편이다.

학군 등급은 GreatSchools나 Niche 같은 지표를 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 노리는 투자자라면 이런 학군 지역이 공실 기간이 짧다는 장점이 있지만, 시세가 계속 오른다는 보장은 없다는 점도 함께 염두에 두어야 한다.

타주에서 샌디에고로 이주하는 가정이라면 크레딧 히스토리 자체가 짧아 점수가 낮게 나오는 경우가 있다.

이런 경우는 부족한 것이 아니라 아직 쌓이지 않은 것에 가깝다. 몇 달치 렌트를 선불로 제안하거나, 이전 거주지의 렌트 납부 기록을 증빙으로 제시하는 방법이 효과적이다. 한국에서 막 건너와 첫 정착을 준비하는 경우는 미국 내 크레딧 기록이 아예 없는 것이 일반적인데, Nova Credit 같은 서비스를 통해 한국에서의 신용 이력을 미국 관리회사가 참고할 수 있는 형태로 변환하는 방법을 알아볼 만하다.

크레딧 점수는 계약 시점에 임박해서 급하게 올리기 어렵다. 렌트를 신청하기 몇 달 전부터 카드 사용률을 30퍼센트 아래로 유지하고 납부일을 놓치지 않는 것이 가장 기본이면서도 확실한 방법이다. 최근에는 렌트 납부 기록 자체를 크레딧 리포트에 반영해 주는 서비스를 제공하는 관리회사도 늘고 있어, 렌트를 성실히 내는 것만으로 다음 계약 때 점수가 자연스럽게 올라가는 효과를 기대할 수 있다.

디파짓 규정과 심사 기준은 카운티나 개별 관리회사에 따라 세부적으로 다를 수 있어, 계약 전 해당 유닛의 조건을 직접 확인해 보는 편이 안전하다.