벌링턴에서 렌트 수익을 계산해 보다가 관리비를 통째로 빠뜨린 표를 본 적이 있다. 렌트수입에서 모기지만 빼고 나머지가 전부 수익인 것처럼 정리해 둔 것이었다. 같은 시 안에서도 다운타운 쪽인지 사우스 벌링턴에 가까운 쪽인지에 따라 사정이 다른데, 어느 쪽이든 재산세와 보험료, 유지보수비를 빼먹으면 숫자는 항상 실제보다 좋게 나온다.

기준을 잡으려면 총수익률부터 봐야 한다. 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값인데, Zillow 집계로 벌링턴의 월 중위 렌트비는 2100달러이고, Redfin이 집계한 최근 중위 주택가격은 50만달러다. 연간 렌트수입 2만 5200달러를 매입가로 나누면 총수익률은 5.04%가 나온다. 버몬트 다른 지역과 비교하면 나쁘지 않은 수준이다.

문제는 다음 단계다. 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트를 구하려면 재산세와 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 전부 빼야 하는데, 벌링턴은 이 부분에서 다른 도시와 결이 다르다. Ownwell 집계로 벌링턴의 실효 재산세율은 2.11%에 달해 버몬트주 중위인 1.92%, 전국 중위 1.02%보다 뚜렷이 높다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰은 평균적인 가정일 뿐이라, 벌링턴처럼 재산세 비중이 큰 지역에서는 실제 운영비가 50%를 넘어설 수 있다는 점을 감안해야 한다. 일단 50% 룰대로 계산하면 순영업소득은 연 1만 2600달러, 캡레이트는 2.52%다.

대출을 끼면 어떻게 될까. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 가정하면 실투자금은 11만 5000달러다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 40만달러를 받으면 원리금이 매달 2573달러, 연간 3만 881달러가 나간다. 순영업소득 1만 2600달러에서 이를 빼면 연간 1만 8281달러가 마이너스가 되고, 캐시온캐시는 마이너스 16% 안팎으로 내려간다. 게다가 앞서 짚은 것처럼 재산세가 50% 룰보다 더 나갈 가능성까지 반영하면 실제 숫자는 이보다 더 낮아질 수 있다.

다운타운과 사우스 벌링턴 두 곳을 나란히 놓고 보면, 매입가 대비 렌트 배수는 두 지역 모두 19배 안팎으로 비슷하게 나오는 편이지만 재산세와 관리비 구조가 동네마다 조금씩 달라 실제 캡레이트는 갈릴 수 있다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이번 계산에서는 월세가 매입가의 0.42%에 그쳐, 레버리지를 쓴 단기 현금흐름보다는 장기 보유를 전제로 접근하는 편이 현실적인 선택으로 보인다.

벌링턴은 버몬트대학이 자리한 만큼 학생과 젊은 직장인 렌트 수요가 꾸준한 편이고, 타주에서 이주해 오는 가정이라면 이전 주보다 재산세 부담이 커질 수 있다는 점을 미리 계산에 넣어두는 것이 좋다. 총수익은 매달의 현금흐름뿐 아니라 시세차익과 대출 원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 봐야 온전한 그림이 나온다. 한인 가정이 관심 갖는 학군 인근 지역의 등급은 GreatSchools나 Niche에서 확인할 수 있지만, 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

버몬트대학과 인근 의료기관이 자리한 만큼 학생과 병원 종사자를 중심으로 렌트 수요가 사계절 꾸준한 편이다. 다만 신규 주택 공급이 제한적인 지역이라 매입가 자체가 쉽게 낮아지지 않는 구조이고, 이는 앞서 살펴본 가격 대비 렌트 배수가 쉽게 좁혀지지 않는 이유이기도 하다. 겨울 관광 수요까지 겹치는 시즌에는 단기 렌트로 전환하는 집주인도 있지만, 단기 렌트는 지역별 규제가 다르므로 별도로 확인이 필요하다.

관리비를 빠뜨리지 않으려면 계산할 때 이 순서를 지키는 것이 좋다.

• 총수익률로 렌트 대비 매입가 수준을 먼저 확인한다
• 재산세를 포함한 전체 운영비를 반영해 캡레이트를 다시 구한다
• 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인한다

재산세율과 관리비, 대출 금리는 동네와 시점에 따라 달라질 수 있으므로 이 글의 숫자는 예시로 참고하고, 실제 매입 전에는 최신 자료를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.