같은 벌링턴 안에서도 다운타운 처치 스트리트 인근 엘리베이터 건물과 교외 쪽 소규모 타운형 콘도는 관리비 구성부터 다르게 나타난다. 신축이나 리모델링을 마친 건물일수록 관리비가 높고 대신 리저브펀드도 넉넉한 경우가 많은 반면, 오래된 소규모 건물은 관리비는 낮지만 정작 큰 수리가 필요할 때 특별부과금으로 이어질 위험이 큰 편이다. 두 쪽을 나란히 놓고 비교해 보면 콘도를 고를 때 무엇을 먼저 봐야 하는지가 좀 더 분명해진다.

벌링턴 지역 콘도 관리비는 매물에 따라 월 200달러에서 700달러까지 폭넓게 나타난다. 실제 한 콘도 단지의 사례를 보면 월 관리비가 570.45달러로, 냉난방과 온수, 조경, 제설, 하수, 쓰레기 수거, 수도까지 포함되어 있었다. 버몬트는 겨울이 길고 눈이 많이 오는 지역이라 제설과 난방비가 관리비에 통째로 들어가는 경우가 흔한데, 이 부분이 다른 온화한 지역 콘도와 비교할 때 관리비가 높게 느껴지는 이유 중 하나다.

같은 예산이라면 관리비에 유틸리티가 포함된 건물과 별도로 내야 하는 건물 중 어느 쪽이 실제로 더 저렴한지 따져보는 것이 중요하다. 관리비 숫자만 비교하면 유틸리티 포함 건물이 비싸 보이지만, 별도 청구 건물의 겨울철 난방비까지 더하면 순위가 바뀌는 경우도 있다.

버몬트주는 콘도 협회에 리저브 스터디나 최소 적립 잔액을 법으로 요구하지 않는다. 신규 커뮤니티의 경우 개발업체가 공시서에 예산 중 리저브 항목이 얼마인지, 아니면 아예 포함되지 않았는지를 밝히도록 되어 있을 뿐이다. 이는 버몬트주 콘도법 27A장을 근거로 한다. 법적 강제가 없다 보니 협회마다 정관에 따라 적립 방식이 제각각이고, 오래된 건물일수록 리저브펀드가 얇게 쌓여 있을 가능성도 함께 염두에 두는 것이 좋다.

리저브펀드가 부족한 상태에서 지붕이나 보일러, 배관 같은 대형 수리가 필요해지면 입주자 전원에게 한 번에 수천 달러가 청구되는 특별부과금으로 이어질 수 있다. 계약 전 확인할 항목은 최근 몇 년간의 재무제표와 리저브펀드 잔액, 특별부과금 이력, 그리고 정관에 리저브 적립 규정이 어떻게 되어 있는지다. 은행에서 컨벤셔널 대출을 받을 때도 협회의 연체율과 리저브 상태, 소송 여부를 함께 심사하기 때문에, 재무 상태가 부실한 협회는 non-warrantable condo로 분류되어 대출 자체가 막힐 수도 있다.

벌링턴에는 오래된 목조 주택이나 공장 건물을 개조해 콘도로 바꾼 소규모 단지가 여럿 있다. 겉보기에는 아담하고 매력적이지만 이런 건물일수록 단열이나 배관 설비가 현대 기준에 못 미치는 경우가 있어 리저브펀드가 충분한지 더 꼼꼼히 봐야 한다. 임대 수익을 고려하는 경우라면 협회 정관에 임대 제한이나 최소 임대 기간 조항이 있는지도 확인해야 하는데, 소규모 협회일수록 이런 규정이 명문화되어 있지 않고 이사회 재량으로 운영되는 경우도 있어 매입 전 직접 문의해 서면 답변을 받아두는 것이 안전하다.

협회 이사회 회의록을 함께 살펴보는 것도 도움이 된다. 최근 논의된 안건 중에 지붕이나 보일러 교체처럼 큰 지출이 예정되어 있는지, 예산안이 입주자 투표에서 부결된 적이 있는지를 회의록에서 확인할 수 있는 경우가 많다. 겨울철 난방 설비 고장은 특히 갑작스러운 지출로 이어지기 쉬우므로 보일러나 난방 시스템 교체 이력도 함께 물어보는 것이 좋다.

다른 주에서 벌링턴으로 옮겨오는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 기준이 이전 거주지와 다르다는 점을 함께 살펴야 한다. 한인 가정이 학군을 고려한다면 GreatSchools 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.