시설이 많으면 관리비도 오른다. 치노에서 콘도를 알아보던 한 분이 커뮤니티 클럽하우스와 수영장을 갖춘 단지와 기본 시설만 있는 단지를 놓고 비교하다가 이 단순한 원리를 직접 확인했다. 두 매물의 가격은 비슷했지만 HOA 관리비는 100달러 넘게 차이가 났다. 시설이 많을수록 유지보수 항목이 늘어나고, 그만큼 매달 걷는 관리비도 커지는 구조다.

치노가 속한 치노힐스 지역의 HOA 비용은 대체로 매달 200달러에서 400달러 사이로 형성되어 있다 (지역 자료 기준). 캘리포니아 전체로 보면 콘도와 HOA 관리비는 매달 300달러에서 400달러 수준이 일반적이다. 인랜드 엠파이어 지역은 해안가 도시에 비해 관리비가 낮게 형성되는 편이지만, 시설 구성에 따라 차이가 크다.

HOA 관리비에는 무엇이 들어갈까. 건물 외관과 공용부 유지보수, 마스터 보험, 수영장과 헬스장 등 공용시설, 조경과 쓰레기 수거, 리저브펀드 적립이 기본이다. 시설이 많은 단지일수록 이 항목 하나하나에 들어가는 비용이 커진다. 클럽하우스, 스파, 게이트 보안까지 갖춘 단지라면 관리비가 더 높게 책정되는 것이 자연스럽다.

앞서 언급한 두 매물을 다시 보면, 클럽하우스와 수영장을 갖춘 단지는 관리비의 상당 부분이 시설 유지와 리저브펀드로 나뉘어 배분되고 있었고, 기본 시설만 있는 단지는 관리비 대부분이 조경과 기본 보험료로 소진되어 리저브펀드로 남는 비중이 상대적으로 작았다. 시설이 많다고 무조건 부담스러운 것은 아니다. 오히려 시설 운영비가 체계적으로 관리되고 리저브펀드도 함께 쌓이고 있다면, 장기적으로는 건물 노후화에 더 잘 대비된 단지일 수 있다. 치노 지역은 신축 타운홈형 콘도와 기존 저층 단지가 함께 거래되는 편이라, 같은 가격대라도 시설 구성과 관리비 배분 방식을 하나씩 뜯어보는 것이 실무적으로 유용하다.

그럼 리저브펀드는 왜 중요할까. 시설이 많은 단지일수록 노후화 속도도 빠르다. 리저브펀드가 부족한 상태에서 큰 수리가 닥치면 특별부과금이 나온다. 캘리포니아는 민법 5550조에 따라 HOA가 최소 3년마다 리저브 스터디를 하고 매년 검토하도록 정하고 있다. 3세대 이상 건물은 SB 326법에 따라 발코니와 데크 점검도 의무다. 시설이 많은 단지를 볼 때는 관리비 액수보다 리저브펀드 적립률과 최근 특별부과금 이력을 먼저 확인하는 것이 실무적으로 더 중요하다.

• HOA 재무제표, 리저브 스터디 확인
• 최근 3년간 특별부과금 이력 확인
• 연체율, 소송 여부 확인

체크리스트를 짚어가다 보면 관리비만으로는 보이지 않던 부분이 드러난다. 예를 들어 관리비가 비슷한 두 단지라도 한쪽은 최근 3년간 리저브펀드를 꾸준히 늘려왔고, 다른 쪽은 몇 해째 잔액이 정체돼 있는 경우가 있다. 후자는 겉보기에 문제가 없어 보여도 큰 수리가 닥쳤을 때 특별부과금으로 이어질 가능성이 높다. 시설이 많은 단지를 고려한다면 그 시설 유지비가 관리비 안에서 어떻게 배분되고 있는지, 리저브펀드가 그만큼 함께 늘고 있는지를 나란히 따져보는 것이 실무적으로 유용하다.

모기지 대출기관도 이 부분을 본다. 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 이력이 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류돼 대출이 막힐 수 있다. 한인 가정이 선호하는 학군 인근이라면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 경우라면 재산세와 보험료 기준이 다르니 HOA 관리비까지 합쳐 총 지출을 다시 계산해야 한다. 치노는 인랜드 엠파이어 안에서도 신축 개발이 활발한 지역이라 앞으로 몇 년 사이 새로 들어설 단지도 늘어날 것으로 보이는데, 신축이라 해서 리저브펀드가 이미 충분한 것은 아니므로 초기 몇 년간은 특히 재무제표를 꼼꼼히 확인하는 것이 실무적으로 유리하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.