요즘 집을 알아보는 분들과 이야기하다 보면 결국 마지막에 나오는 말이 있습니다.

"모기지 금리 도대체 언제 내려가요?"

저도 그게 제일 궁금합니다. 2026년 하반기 들어 30년 고정 모기지 금리를 보면 대략 6%대 중후반을 생각하게 됩니다.

집값도 비싼데 금리까지 이 정도니 바이어 입장에서는 부담이 클 수밖에 없습니다.

그런데 모기지 금리는 누가 아침마다 마음대로 정하는 게 아닙니다.

가장 먼저 봐야 하는 숫자가 미국 10년물 국채 수익률입니다.

쉽게 말하면 미국 정부가 10년 동안 돈을 빌릴 때 시장에서 형성되는 금리인데, 모기지 금리도 이 움직임에 상당한 영향을 받습니다.

여기에 인플레이션과 채권시장, 특히 MBS라는 주택저당증권 시장 상황까지 합쳐지면서 우리가 실제 은행에서 받는 모기지 금리가 만들어집니다.

여기서 많이들 헷갈리는 게 연준 금리입니다.

뉴스에서 "Fed가 금리를 내렸다"고 하면 다음 날 모기지도 똑같이 내려갈 것 같잖아요.

꼭 그렇지는 않습니다.

연준의 기준금리는 단기금리에 훨씬 직접적인 영향을 줍니다.

모기지는 장기금리의 영향을 많이 받기 때문에 Fed가 금리를 내려도 10년물 국채 수익률이 올라가면 모기지가 생각만큼 내려가지 않을 수도 있습니다.

30년과 15년도 차이가 있습니다.

15년 고정 모기지는 보통 30년보다 금리가 낮습니다. 대략 0.5~0.75%포인트 정도 차이가 나는 경우가 있습니다.

그럼 당연히 15년이 좋은 것 아니냐고 생각할 수 있습니다.

문제는 한 달에 내는 돈입니다.

예를 들어 80만 달러를 빌린다고 하면 30년과 15년의 월 페이먼트 차이가 상당합니다.

15년은 이자를 훨씬 적게 내고 집도 빨리 내 것이 되지만, 매달 들어가는 현금을 감당할 수 있어야 합니다.

그래서 무조건 낮은 금리만 볼 게 아니라 내가 한 달에 편하게 낼 수 있는 금액부터 계산해야 합니다.

그리고 같은 날 같은 은행에 가도 사람마다 금리가 다를 수 있습니다.

크레딧 점수, 다운페이먼트, 부채비율(DTI), 대출금액 등이 모두 영향을 주기 때문입니다.

특히 크레딧 점수가 중요합니다.

760점 이상인 사람과 600점대인 사람이 같은 가격의 집을 산다고 해서 똑같은 조건을 받는 게 아닙니다. 경우에 따라 0.5%포인트 이상 차이가 날 수도 있습니다.

"겨우 0.5%인데 뭐."

이렇게 생각하기 쉬운데 LA처럼 70만~100만 달러씩 대출받는 시장에서는 이야기가 달라집니다. 30년 동안 계산하면 상당한 돈입니다.

ARM도 요즘 다시 물어보는 분들이 있습니다.

5/6 ARM이나 7/6 ARM 같은 상품은 처음 일정 기간 금리가 고정되고 이후 시장 상황에 따라 조정됩니다.

처음 금리가 30년 고정보다 낮다면 몇 년 살다가 집을 팔거나 재융자할 사람에게는 생각해볼 수 있습니다.

하지만 15년, 20년 살 집이라면 이야기가 다릅니다.

나중에 금리가 어떻게 될지 모르기 때문에 월 페이먼트가 변하는 게 싫다면 30년 고정이 마음은 편합니다.

LA는 또 하나 생각할 게 있습니다.

집값이 워낙 비싸서 고비용지역에 적용되는 높은 Conforming Loan Limit을 사용합니다.

그래도 비싼 동네에서 큰 집을 사다 보면 대출금이 한도를 넘어 Jumbo Loan으로 넘어갈 수 있습니다.

그래서 집부터 덜컥 고르지 말고 내가 받을 대출이 Conventional인지 Jumbo인지 먼저 확인하는 게 좋습니다.

특히 한국 분들 중에는 자영업자가 많잖아요.

W-2 직장인은 소득증명이 비교적 간단하지만 사업하는 사람은 세금보고서와 사업소득을 더 자세히 봅니다.

집 살 생각이 있다면 몇 달 전부터 크레딧카드 잔액도 관리하고 세금보고 자료와 은행서류도 정리해 놓는 게 좋습니다.

그리고 은행 한 군데만 물어보고 끝내지 마세요.

같은 날 똑같은 조건으로 두세 군데 견적을 받아보면 생각보다 차이가 납니다.

앞으로 모기지 금리가 5%가 될지 다시 7%가 될지는 아무도 정확하게 맞힐 수 없습니다.

결국 집 살 때 중요한 건 최저점을 맞히는 게 아니라 지금 금리에서도 내가 무리 없이 감당할 수 있느냐입니다.

금리가 내려가면 나중에 재융자를 생각할 수도 있지만, 지금 감당하기 어려운 집을 "금리 곧 내려가겠지" 하고 먼저 사는 건 전혀 다른 문제니까요.