솔트레이크시티에서 집을 하나 사서 렌트를 놓으면 어떨까 생각하는 분들이 있습니다.

특히 다운타운 콘도와 조금 외곽의 단독주택을 비교하다 보면 어느 쪽이 돈이 더 남는지 헷갈립니다.

예를 들어 다운타운 콘도는 세입자를 구하기 쉬울 것 같지만 집값과 HOA가 비쌉니다. 외곽 단독주택은 매입가격이 조금 낮을 수 있지만 수리비가 많이 들 수도 있습니다.

그래서 가장 먼저 계산해야 하는 것이 "집값에 비해 월세를 얼마나 받을 수 있느냐"입니다.

계산은 어렵지 않습니다. 예를 들어 60만 달러짜리 집을 사서 월 1,600달러를 받는다고 해보겠습니다.

1년 렌트수입은 1만9,200달러입니다. 이것을 집값 60만 달러로 나누면 대략 3% 정도가 나옵니다. 이것을 총수익률이라고 합니다.

그런데 여기서 "3% 수익이구나"라고 생각하면 안 됩니다. 아직 아무 비용도 빼지 않았기 때문입니다.

집주인이 되면 재산세부터 내야 합니다. 주택보험도 필요하고 집이 비어 있는 기간도 생길 수 있습니다.

세입자가 바뀔 때 페인트칠이나 청소를 해야 할 수도 있고 냉장고, 에어컨, 온수기 등이 고장 나면 집주인이 고쳐줘야 합니다.

콘도라면 HOA도 있습니다. 월 300달러라면 1년에 3,600달러입니다. 관리회사를 이용한다면 렌트 관리비도 추가됩니다.

그래서 실제 투자에서는 이런 비용을 뺀 뒤 얼마나 남는지를 봅니다.

여기서 많이 사용하는 용어가 캡레이트(Cap Rate)입니다.

쉽게 말하면 대출을 생각하기 전에 이 집 자체가 1년에 얼마를 벌어주는지를 보는 숫자입니다.

연간 렌트수입에서 재산세, 보험, 관리비, 수리비, 공실비용 등을 빼고 남은 돈을 집값으로 나눕니다.

예를 들어 월세로 1년에 1만9,200달러를 받았는데 이런저런 운영비를 제외하고 1만 달러가 남았다면, 60만 달러짜리 집의 캡레이트는 약 1.7%밖에 되지 않습니다.

여기에 모기지가 들어가면 상황은 더 달라집니다.

60만 달러짜리 집에 20%를 다운페이먼트하면 12만 달러를 넣고 약 48만 달러를 빌려야 합니다.

금리가 6%대라면 원금과 이자로 매달 3천 달러 안팎이 나갈 수 있습니다.

그런데 월세를 1,600달러밖에 못 받는다면 어떻게 될까요?

세입자에게 받은 월세만 가지고 모기지를 내는 것도 불가능합니다. 거기에 재산세와 보험, 수리비까지 집주인이 부담해야 하니 매달 자기 돈을 추가로 넣어야 합니다.

이런 집은 월세를 받아 당장 현금을 남기는 투자로는 매력적이라고 보기 어렵습니다.

그래서 부동산 투자자들이 간단하게 보는 방법 중 하나가 1% 룰입니다.

60만 달러짜리 집이라면 월세가 6,000달러 정도 나와야 1%입니다.

물론 요즘 대도시에서 이런 조건을 찾기는 상당히 어렵습니다. 1% 룰은 집을 사야 한다거나 말아야 한다는 절대적인 기준도 아닙니다.

다만 60만 달러짜리 집에서 월세가 1,600달러라면 매입가격과 렌트수입 사이의 차이가 상당히 크다는 사실을 금방 알 수 있습니다.

그렇다고 솔트레이크시티 부동산 투자가 무조건 나쁘다는 뜻은 아닙니다.

부동산에서는 월세로 매달 남는 돈만 수익이 아니기 때문입니다. 세입자가 내는 렌트로 모기지 원금이 조금씩 줄어들면 내 자산이 늘어납니다.

10년, 20년 뒤 집값이 상승한다면 시세차익도 생길 수 있습니다.

그래서 솔트레이크시티에서 집을 사는 사람 중에는 당장 월 500달러, 1,000달러를 남기겠다는 사람보다 장기간 보유하면서 자산가격 상승을 기대하는 투자자도 있습니다.

그렇다면 다운타운 콘도와 외곽 단독주택 중 어느 것이 좋을까요?

콘도는 직장이나 대학, 병원과 가까우면 세입자를 찾기 편할 수 있고 관리 부담도 비교적 적습니다. 대신 HOA가 높으면 수익을 상당히 깎아먹습니다.

외곽 단독주택은 가족 단위 세입자가 들어오면 비교적 오래 거주할 가능성이 있다는 장점이 있습니다. 대신 지붕이나 HVAC 같은 큰 수리가 생기면 한 번에 많은 돈이 들어갈 수 있습니다.

결국 매물을 볼 때 "이 집은 앞으로 오를 것 같다"는 느낌만으로 사면 안 됩니다.

집값이 얼마인지, 월세를 실제로 얼마 받을 수 있는지, 재산세와 보험은 얼마인지, HOA가 있는지, 수리비와 공실까지 계산한 뒤 마지막으로 모기지를 빼고 내 통장에 얼마가 남는지를 봐야 합니다.

솔트레이크시티처럼 집값이 많이 오른 도시에서는 이 계산이 특히 중요합니다.

좋은 집과 좋은 부동산 투자는 같은 말이 아닙니다. 살기에는 정말 좋은 집이라도 월세에 비해 매입가격이 너무 높다면 렌트 투자로는 수익이 안 날 수 있습니다.

결국 가장 중요한 질문은 하나입니다.

"이 집이 좋은 집인가?"가 아니라 "모든 비용을 내고도 나에게 얼마가 남는 집인가?"

그 숫자를 먼저 계산해 보면 투자할 집을 고르는 일이 훨씬 쉬워집니다.