같은 솔트레이크시티 안에서도 다운타운에 가까운 콘도와 조금 외곽의 단독주택, 이 두 매물을 놓고 어느 쪽 렌트 수익이 나은지 묻는 상담을 받은 적이 있다. 매입가는 외곽 쪽이 낮았지만 렌트비 차이도 함께 봐야 답이 나오는 문제였다. 이럴 때 가장 먼저 드는 궁금증이 이 집을 사서 세를 놓으면 실제로 얼마나 남을까 하는 것이다.

가장 기본이 되는 것이 총수익률이다. 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값인데, Zillow 집계로 솔트레이크시티의 월 중위 렌트비는 1600달러이고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 60만 9000달러다. 연간 렌트수입 1만 9200달러를 매입가로 나누면 총수익률은 3.15%가 나온다. 그렇다면 이 숫자만 보고 판단해도 될까. 그렇지는 않다. 비용을 하나도 빼지 않은 값이기 때문이다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 솔트레이크시티의 실효 재산세율은 시 자료 기준 0.94%로, 카운티 전체 중위인 0.57%보다 높게 잡힌다. 여기서 한 가지 짚어둘 점이 있는데, 유타주는 본인이 거주하는 주택에 한해 과세표준을 시장가치의 55%로 깎아주는 제도가 있고 세를 놓는 비거주 주택은 이 감면을 받지 못한다. 즉 같은 집이라도 렌트를 놓으면 실질 재산세 부담이 거주용보다 커질 수 있다는 뜻이다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 9600달러이고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 1.58%로 총수익률보다 훨씬 낮아진다.

그럼 대출을 끼면 결과가 어떻게 달라질까. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 가정하면 실투자금은 14만 70달러가 든다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 48만 7200달러를 받으면 원리금이 매달 3135달러, 연간 3만 7619달러가 나간다. 순영업소득 9600달러에서 이를 빼면 연간 2만 8019달러가 마이너스가 된다. 캐시온캐시로 보면 마이너스 20% 수준까지 내려가는 셈이다.

왜 이렇게 차이가 클까. 매입가를 연간 렌트로 나눈 가격 대비 렌트 배수가 31.7배에 달하기 때문이다. 이번에 살펴본 도시들 가운데 가장 높은 수준이다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 따지면 이 매물의 월세는 매입가의 0.26%에 그친다. 다운타운 콘도처럼 매입가가 높은 쪽일수록 이 격차는 더 벌어지기 쉽다.

물론 이 숫자가 솔트레이크시티에서 집을 사는 것이 나쁘다는 뜻은 아니다. 렌트 수익만 놓고 보면 부담스러워 보여도, 대출 원금이 매달 갚아지며 자산으로 쌓이는 부분과 시세차익까지 더한 총수익으로 보면 그림이 달라질 수 있다. 실리콘 슬로프스로 불리는 인근 테크 산업 성장세를 보고 장기로 접근하는 투자자도 있고, 한인 가정이 관심을 갖는 학군 인근 지역은 매물이 나오면 금방 소진되는 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌니 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

솔트레이크시티는 주도이자 대형 병원과 대학, 테크 기업이 몰린 고용 중심지라 렌트 수요 자체는 꾸준한 편으로 꼽힌다. 최근 몇 년새 신축 아파트 공급이 늘면서 렌트비 상승폭은 예전보다 둔화된 모습인데, 이런 흐름은 앞서 계산한 총수익률에도 그대로 반영된다. 외곽 단독주택은 공급이 상대적으로 적어 공실 기간이 짧은 편이지만, 다운타운 콘도는 신규 공급 물량에 따라 렌트비가 출렁일 수 있으므로 매입 전 최근 공급 계획까지 함께 살펴보는 편이 안전하다.

두 매물을 비교할 때 순서대로 확인한 것은 이렇다.

• 렌트와 매입가로 총수익률을 먼저 견준다
• 재산세와 운영비를 반영해 캡레이트로 다시 비교한다
• 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인하고 결정한다

재산세율과 모기지 금리, 유타주의 거주용 감면 여부는 매물과 시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매입 전에는 카운티 사정관실과 대출 기관을 통해 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.