하트포드에서 콘도를 산 지인이 첫 관리비 고지서를 받고 놀랐다는 이야기를 들은 적이 있다. 매매 계약 당시 안내받은 금액보다 실제 청구된 관리비가 더 높았던 것이다. 확인해 보니 조합이 그해 예산을 새로 짜면서 리저브펀드 적립액을 늘렸고, 그 부분이 관리비 인상으로 이어진 경우였다.

하트포드 시 안에서도 어느 동네, 어떤 단지인지에 따라 관리비 사정이 꽤 다르다. 다운타운 쪽 고층 콘도는 엘리베이터와 로비, 주차 시설 유지비가 관리비에 더해지는 반면, 시 외곽의 소규모 타운하우스형 콘도는 상대적으로 관리 항목이 단순해 관리비도 낮게 형성되는 편이다.

코네티컷 전체로 보면 콘도나 타운홈의 월 HOA 관리비는 250달러에서 550달러 사이가 흔한 수준으로 나타난다. 시설이 많은 고급 단지로 가면 600달러를 넘는 경우도 드물지 않다.

이 관리비 안에는 건물 외벽과 지붕 유지보수, 건물 전체 보험, 공용시설 운영, 조경과 제설, 쓰레기 수거, 그리고 큰 수리에 대비한 리저브펀드가 포함된다.

코네티컷은 다른 주에 비해 리저브펀드 관련 규정이 좀 더 구체적인 편이다. Common Interest Ownership Act에 따라 조합 이사회는 매년 예산을 확정한 뒤 30일 안에 입주자 전원에게 예산 요약본을 제공해야 하고, 여기에는 리저브펀드 규모와 그 산정 근거까지 담겨야 한다. 다만 구체적으로 얼마를 적립해야 한다는 금액이나 비율까지 법으로 못 박아 놓지는 않아서, 무엇이 충분한 리저브인지 판단하는 몫은 여전히 이사회에 남아 있다.

그래서 처음 소개한 지인의 사례처럼, 조합이 뒤늦게 리저브펀드를 채우려 하면 관리비가 갑자기 오르거나 특별부과금이 부과될 수 있다. 모기지 대출기관도 조합의 리저브 비율과 연체율, 소송 여부를 심사에 반영하기 때문에 재무 상태가 부실한 단지는 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 어려워질 수 있다.

동네마다 관리비 편차가 있다는 것을 알고 나면 자연스럽게 드는 궁금증이 있다. 관리비가 낮은 단지를 고르는 게 항상 유리한 선택일까 하는 점이다. 꼭 그렇지는 않다. 관리비가 낮게 유지되는 이유가 조합이 지출을 최소화해서인지, 아니면 리저브펀드 적립을 미루고 있어서인지에 따라 나중에 치러야 할 대가가 크게 달라진다. 당장의 관리비만 보고 판단하기보다는 조합의 최근 예산 요약본과 리저브펀드 산정 근거를 함께 받아 보는 것이 안전하다.

렌트 수익을 목적으로 하트포드 콘도를 알아보는 투자자라면 관리비와 재산세, 보험료를 뺀 순수익을 기준으로 판단해야 한다. 다운타운 고층 콘도는 임대 수요가 꾸준한 편이지만 관리비도 함께 높아 수익률이 생각보다 낮게 나오는 경우가 있고, 외곽 소규모 단지는 관리비는 낮지만 임대 수요가 상대적으로 적을 수 있다는 점도 함께 따져볼 부분이다.

한인 가정이 관심을 두는 학군 인근 콘도라면 GreatSchools나 Niche 같은 지표로 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소에 실제 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 코네티컷 안에서도 시 경계를 살짝 벗어나면 배정 학군이 완전히 달라지는 경우가 있어 이 부분은 특히 꼼꼼히 볼 필요가 있다.

한국에서 하트포드로 막 이주해 처음 정착하는 경우라면 매달 나가는 관리비가 렌트 계약에 없던 새로운 항목처럼 느껴질 수 있다. 렌트로 살 때는 건물 관리가 집주인의 몫이었다면, 콘도를 사면 그 관리 비용을 조합원으로서 함께 나눠 부담하는 구조로 바뀐다는 점을 이해하고 나면 관리비 고지서가 한결 덜 낯설게 느껴질 것이다.

콘도를 계약하기 전에는 최근 몇 년간의 예산 요약본과 리저브펀드 산정 근거를 직접 요청해서 확인해 보는 것이 좋다. 타주에서 하트포드로 오는 경우라면 이전 거주지와 재산세, 보험료 체계가 다를 수 있다는 점도 함께 따져보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 조합 서류를 검토해 보기 바란다.