세인트루이스에서 방 두 개짜리 렌탈 하나를 알아보던 한 투자자가 있었다. 매입가 17만 달러, 월세 1,600달러로 계산기를 두드렸더니 연 수익률이 11%가 넘게 나왔다. 숫자만 보면 나쁘지 않은 그림이었다. 문제는 공실 기간을 통째로 빼먹었다는 것이다. 세입자가 나가고 새 세입자를 구하기까지 두 달이 걸렸고, 그 사이 관리비와 재산세는 그대로 나갔다. 연말에 다시 계산해 보니 실제 수익률은 처음 계산의 절반 수준이었다.

이런 착오가 반복되는 이유는 단순하다. 총수익률만 보고 판단하기 때문이다. 총수익률은 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값이다. 세인트루이스의 경우 RentCafe 기준 시내 중위 렌트는 1,250달러 수준이고(2026년 기준), Zillow가 집계한 시내 평균 주택가치는 17만 1,687달러다. 이 둘을 단순히 대입하면 연 렌트수입 1만 5,000달러를 매입가로 나눈 총수익률은 8.7%대가 나온다. 전국 평균 대비 렌트가 41% 낮은 도시치고는 나쁘지 않은 숫자다.

하지만 이 숫자는 비용을 하나도 반영하지 않은 값이다. 실제로 봐야 할 것은 순수익률, 즉 캡레이트다. 캡레이트는 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값이고, 순영업소득은 총수입에서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 금액이다. 세인트루이스 시의 실효 재산세율은 1.34% 수준으로 미주리 주 평균 1.25%, 전국 평균 1.02%보다 높은 편이다. 여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실까지 반영하면 총 운영비용이 렌트수입의 50% 안팎까지 올라가는 경우가 흔하다. 앞서 예로 든 물건이라면 캡레이트는 총수익률의 절반 수준인 4%대로 내려앉는다.

여기에 대출을 끼고 매입했다면 캐시온캐시 수익률도 따로 봐야 한다. 캐시온캐시는 대출 원리금을 낸 뒤 남는 세전 현금흐름을 실제 투입한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용으로 나눈 값이다. 캡레이트가 자산 자체의 수익성을 보여준다면, 캐시온캐시는 레버리지를 썼을 때 내 손에 실제로 남는 돈을 보여준다. 금리가 높은 시기에는 이 둘의 차이가 크게 벌어질 수 있다.

세인트루이스처럼 매입가가 상대적으로 낮은 시장에서는 1% 룰도 참고할 만하다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 좋을 가능성이 높다는 경험칙인데, 절대 기준은 아니다. 다만 이런 룰조차 공실률을 고려하지 않으면 오산으로 이어진다. 실제 투자를 검토한다면 목표 지역의 공실률과 세입자 수요, 학군 등급까지 함께 확인해 보는 것이 안전하다.

여기서 한 걸음 더 나아가면 총수익이라는 개념도 봐야 한다. 총수익은 현금흐름 수익만이 아니라 시세차익, 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 감가상각 등 세제 혜택까지 포함해 평가하는 개념이다. 세인트루이스처럼 매입가 자체가 낮은 시장에서는 캡레이트가 상대적으로 방어되는 편이지만, 그렇다고 시세차익까지 크게 기대하기는 어렵다는 점도 함께 고려해야 한다. 캡레이트가 낮은 대신 시세차익이 큰 지역과, 캡레이트는 높지만 시세차익이 완만한 지역, 둘 중 어느 쪽에 무게를 둘지는 투자 목적에 따라 달라진다.

다른 주에서 이주를 고려하며 세인트루이스를 함께 보는 경우도 많다. 재산세율이 낮은 주에서 오는 사람이라면 1.34%라는 숫자가 부담스럽게 느껴질 수 있고, 반대로 재산세가 훨씬 높은 지역에서 오는 사람이라면 오히려 낮게 느껴질 수 있다. 이전에 살던 곳의 기준을 그대로 가져와 판단하면 착오가 생기기 쉬우므로, 목표 매물의 실제 재산세 고지서와 보험 견적을 새로 받아보는 것이 안전하다. 학군도 함께 확인해 두면 나중에 실거주로 전환할 때도 참고가 된다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 세금과 임대법은 카운티별로 다를 수 있으니 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.