은퇴 후 생활비를 렌트 수입으로 보완할 수 있을지 계산해 달라는 상담이 스태튼아일랜드에서 있었다. 살고 있는 집을 매도하지 않고 렌트로 돌리는 방안과, 그 자금으로 별도 렌탈 매물을 매입하는 방안을 놓고 어느 쪽이 나은지 궁금해했는데, 두 방안 모두 결국 같은 계산 틀 위에서 비교해야 답이 나온다.

스태튼아일랜드의 2026년 평균 렌트는 월 3,000달러 수준이며(Zumper), 중위 주택가격은 75만 달러 안팎이다(2026년 상반기 기준). 연간 렌트수입 3만 6천 달러를 매입가로 나누면 총수익률은 4.8퍼센트가 나온다. 이 점은 유리하지만, 뉴욕시 자치구 중 스태튼아일랜드가 속한 리치몬드 카운티의 실효 재산세율이 0.91퍼센트로 낮은 편이라는 사실까지 더하면(StreetEasy) 그림이 더 좋아 보일 수 있다.

다만 확인해야 할 항목이 여기서 끝나지 않는다. 재산세는 75만 달러 매물 기준 연 6,825달러 정도이고, 여기에 보험료와 유지보수비, 관리를 맡길 경우의 위탁 관리비, 공실손실까지 더해야 한다. 50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 1만 8천 달러 안팎이 되고, 캡레이트는 2.4퍼센트 근처가 된다. 총수익률 4.8퍼센트와 캡레이트 2.4퍼센트 사이의 차이는 은퇴 후 안정적인 현금흐름을 기대하는 경우 특히 신경 써야 할 부분이다.

불리한 면도 짚어야 한다. 은퇴 자금으로 활용할 계획이라면 공실 기간이나 예상치 못한 수선비가 현금흐름에 미치는 영향이 크게 느껴질 수 있다. 반대로 유리한 면은, 이미 보유한 주택을 렌트로 돌리는 경우 신규 매입에 따르는 클로징비용이 들지 않아 캐시온캐시 수익률 계산이 더 단순해진다는 점이다.

새로 렌탈 매물을 매입하는 방안과 비교하면 확인할 항목이 하나 더 늘어난다. 신규 매입은 다운페이먼트와 클로징비용이라는 초기 현금이 필요한 대신, 감가상각 같은 세제 혜택을 새로 적용받을 수 있다는 차이가 있다. 반면 기존 주택을 렌트로 돌리는 방안은 초기 현금 부담이 없는 대신 감가상각 여지가 이미 상당 부분 소진되었을 가능성이 높다. 어느 쪽이 은퇴 자금 확보에 더 유리한지는 세무사와 함께 개인 상황에 맞춰 따져봐야 할 부분이다.

확인해야 할 항목 중 하나를 더 짚자면 관리 방식이다. 은퇴 이후 직접 세입자를 관리하기 부담스럽다면 위탁 관리를 맡기게 되는데, 이 경우 렌트수입의 8퍼센트에서 10퍼센트 수준이 관리비로 빠져나간다. 앞서 계산한 순영업소득 1만 8천 달러 안팎에서 위탁 관리비까지 반영하면 캡레이트는 2퍼센트 초반까지 더 낮아질 수 있다. 직접 관리와 위탁 관리 중 어느 쪽을 택할지도 결국 캡레이트에 영향을 주는 변수라는 점을 놓치지 말아야 한다. 은퇴 이후 시간 여유가 있다면 직접 관리로 캡레이트를 높이는 방법도 있지만, 세입자 응대와 수선 요청까지 스스로 감당해야 한다는 부담은 미리 가늠해 두는 편이 좋다. 결국 관리 방식을 정하는 것도 캡레이트와 실제 체감 수익 사이의 간격을 얼마나 줄일 수 있는지를 가르는 선택 중 하나다.

확인해야 할 항목을 순서대로 정리하면 다음과 같다.

• 연간 렌트수입과 매입가(또는 현재 시세)로 총수익률 확인
• 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득으로 캡레이트 산출
• 대출 잔액이 있다면 상환액까지 반영한 캐시온캐시 수익률로 실제 현금흐름 점검

은퇴 자금 계획에서는 현금흐름 수익뿐 아니라 시세 차익과 대출 원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 봐야 총수익을 온전히 그릴 수 있다. 재산세율과 렌트 시세는 카운티와 매물 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실제 상황에서는 최신 자료를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 결정 전에는 부동산 전문가와 재무 상담사의 확인을 거치는 것이 안전하다.