인터넷에서 내려받은 표준 리스 양식에 이름과 주소만 채워 넣고 세입자와 계약했다가, 나중에 수리 책임을 두고 다툼이 생긴 경우를 스태튼아일랜드에서 본 적이 있다. 양식 자체는 나쁘지 않았지만, 이 집과 이 세입자 상황에 맞는 조항이 빠져 있던 것이 문제였다. 계약서를 쓰는 일은 생각보다 신경 쓸 부분이 많다.

순서를 짚어보면, 렌트비를 정하고, 광고를 내고, 세입자를 스크리닝한 다음, 계약서를 쓰고, 마지막으로 주 법 규정을 확인하는 흐름이다.

렌트비부터 보면, Zumper가 집계한 2026년 8월 기준 스태튼아일랜드 평균 렌트비는 3000달러다. 1년 전보다 24퍼센트 오른 수준이고, 전국 평균보다 56퍼센트 높다. 이 점은 임대 수익 면에서는 유리하지만, 렌트비를 너무 높게 부르면 공실 기간이 길어질 수 있다는 부담도 함께 따라온다. 인근 매물 시세를 최근 기준으로 다시 확인해 보는 것이 좋다.

렌트비를 정했으면 Zillow, Apartments.com, StreetEasy에 광고를 낸다. 다른 자치구보다 문의가 상대적으로 적을 수 있어 사진과 설명을 꼼꼼히 준비하는 것이 유리하다.

문의가 오면 확인할 것은 신용점수, 소득 증빙, 이전 집주인의 렌탈 히스토리다. 세 가지를 모두 확인하면 유리하지만, 급하게 세입자를 채워야 하는 상황에서는 이 절차를 생략하고 싶은 유혹이 생기기도 한다. 그렇게 생략했다가 나중에 렌트가 밀리는 부담을 지는 경우가 더 많다.

집을 보여줄 때 확인할 점도 있다. 여러 지원자를 한 번에 안내하는 방식은 시간 면에서는 유리하지만, 낯선 사람을 혼자 상대해야 하는 자리인 만큼 지인과 동행하거나 가족에게 일정을 미리 알려두는 편이 안전하다. 세입자가 들어온 뒤 수리나 점검을 위해 집을 방문해야 할 일이 생기면, 미리 통지하고 방문하는 것이 원칙이다. 표준 계약서를 그대로 쓰더라도 이런 방문 통지 절차만큼은 별도로 정리해 두면 나중에 세입자와의 관계가 훨씬 매끄러워진다.

계약서를 쓸 때는 표준 양식만 쓰지 말고 이 집에 맞는 조항을 추가해야 한다. 렌트비와 납부일, 보증금, 계약 기간은 기본이고, 누가 어떤 수리를 책임지는지, 마당이나 주차 공간은 어떻게 쓰는지, 반려동물은 허용하는지까지 구체적으로 명시해야 나중에 다투지 않는다. 처음 계약서를 쓴다면 아래 항목만큼은 빠뜨리지 않는 것이 좋다.

• 계약 기간과 렌트비, 납부일
• 보증금 액수와 반환 조건
• 수리 및 유지보수 책임 소재
• 반려동물, 주차, 마당 이용 규정
• 계약 해지 및 갱신 조건

계약서에 담을 조항 목록과 별개로 챙겨야 할 것이 있다. 세입자가 들어오기 전 집 상태를 사진으로 남겨두는 일이다. 이 기록은 나중에 보증금을 공제할 때 근거가 되어 집주인에게 유리하게 작용한다. 스태튼아일랜드처럼 단독주택 비중이 높은 지역은 1978년 이전에 지어진 집도 적지 않은데, 이런 경우 연방법에 따른 페인트 관련 고지 서류를 세입자에게 따로 제공해야 한다는 점은 처음 렌트를 놓는 집주인에게는 다소 낯설게 느껴질 수 있다. 집주인 보험에 가입해 두면 화재나 파손 같은 위험에 대비할 수 있다는 점도 함께 알아두면 좋다.

뉴욕주 규정도 함께 확인해야 한다. 보증금은 한 달 렌트비를 넘을 수 없고, 세입자가 나간 뒤 14일 안에 공제 내역과 함께 돌려줘야 한다. 렌트를 밀린 세입자를 내보낼 때는 5일 독촉과 14일 통지를 거쳐야 하고, 계약 위반이면 10일 시정 통지 후 30일 퇴거 통지를 거친다. 어느 경우든 법원 절차를 거쳐야 하며, 세입자를 임의로 내보내는 행위는 불법이다.

이 순서를 따라가면 계약서 작성이 막막하게 느껴지지 않을 것이다. 다만 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약서는 부동산 전문가나 임대법 변호사의 검토를 거쳐 작성하기를 권한다.