탬파 매물을 검토하던 중 렌트비에서 매달 내는 모기지 상환액을 뺀 금액을 순수익으로 착각한 사례를 최근에도 봤다. 남는 현금이 곧 수익률이라고 판단하면 다른 매물, 다른 지역과 비교할 때 기준이 흔들린다. 탬파의 실제 수치로 이 부분을 정리해 보면 차이가 분명해진다.

2026년 자료를 보면 탬파의 아파트 평균 렌트비는 월 2,014달러이고, Zillow 기준 평균 주택가치는 37만 6,278달러다. 연 렌트수입 2만 4,168달러를 매입가로 나눈 총수익률은 약 6.4퍼센트다. 대출 여부와 무관하게 매물 자체의 잠재력을 보여주는 숫자다.

다음 단계는 캡레이트다. 총수입에서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값이다. 탬파가 속한 힐스보로 카운티는 Ownwell 자료 기준 실효 재산세율이 1.29퍼센트로, 이번에 살펴본 플로리다 지역 중 마이애미데이드 다음으로 높은 편이다. 50% 룰을 적용해 전체 운영비용을 총렌트수입의 절반으로 가정하면 NOI는 연 1만 2,084달러, 캡레이트는 약 3.2퍼센트로 낮아진다.

여기까지는 대출 여부와 상관없는 계산이다. 캐시온캐시로 넘어가면 대출 조건이 결과를 좌우한다. Freddie Mac이 발표한 2026년 8월 13일 기준 30년 고정 금리 6.67퍼센트로 20퍼센트 다운페이먼트를 가정하면, 대출 원리금은 연 2만 3,000달러를 넘는다. 렌트수입에서 원리금만 빼면 매달 남는 돈이 거의 없거나 마이너스로 나올 수 있다. 이 남는 돈, 즉 세전 현금흐름을 실제 투입한 현금으로 나눈 값이 캐시온캐시 수익률이다.

모기지 상환액을 뺀 금액을 순수익이라 부르는 것과, 그 금액을 캐시온캐시 공식대로 투입 현금으로 나누는 것은 전혀 다른 결과를 낸다. 예를 들어 다운페이먼트와 클로징비용으로 총 8만 6,500달러를 투입했다면, 세전 현금흐름이 마이너스인 경우 캐시온캐시 수익률도 마이너스로 나온다. 단순히 매달 통장에 남는 돈이 있는지 없는지만 보면 이 비율 자체를 놓치게 된다.

1% 룰로 다시 짚어보면 참고할 만한 신호가 하나 더 나온다. 월세 2,014달러를 매입가 37만 6,278달러로 나누면 0.54퍼센트로, 이번에 살펴본 도시들 가운데 상대적으로 양호한 편이지만 1퍼센트 기준에는 여전히 못 미친다. 이 경험칙 하나만으로 매입을 결정하기보다는 캡레이트, 캐시온캐시와 함께 참고하는 정도로 보는 편이 안전하다.

총수익 관점에서 보면 캐시온캐시가 마이너스인 시기에도 대출 원금은 자산으로 쌓이고, 탬파는 항만과 의료 산업을 낀 고용 기반이 탄탄한 지역이라 장기 시세차익 가능성도 함께 거론된다. 다만 이런 요소는 확정된 수익이 아니라 가능성이라는 점에서, 지금 계산 가능한 캡레이트나 캐시온캐시와는 무게를 다르게 두고 판단할 필요가 있다.

탬파는 최근 몇 년간 인구 유입과 기업 이전으로 임대 수요가 늘어난 지역이지만, 캡레이트가 플러스라고 해서 캐시온캐시까지 자동으로 플러스가 되는 것은 아니다. 두 지표를 나란히 계산해 봐야 실제 투자 판단이 가능하다.

탬파로 이주를 준비하는 분이라면 플로리다의 허리케인 보험 시장이 최근 몇 년간 보험료 상승과 일부 보험사 철수를 겪었다는 점도 함께 감안해야 한다. 매입 전 실제 보험 견적을 받아보면 예상보다 운영비용이 높게 나올 수 있어, 캡레이트 계산에 실제 견적을 반영해 다시 확인해 보는 것이 안전하다. 자녀 학군을 고려하는 가정이라면 탬파 인근에서도 지역별로 학군 등급 격차가 크다는 점을 참고할 만하다.

재산세율과 보험료는 정확한 주소와 보험사에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 매입 전에는 부동산 전문가나 회계사와 함께 다시 검토해 보기 바란다.