최근 온라인 렌트 수익률 계산기를 쓰다가 결과가 이상하게 나온다며 문의를 준 독자가 있었다. 매입가와 월세만 입력했더니 수익률이 5%에 가깝게 나왔는데, 실제로 그렇게 좋은 투자가 맞느냐는 질문이었다.

계산기가 보여준 숫자는 대부분 총수익률이다. 페어팩스의 중위 주택가격은 2026년 기준 약 72만 2600달러이고, 월 렌트비는 2650달러 수준이다(Zillow Rental Manager). 연간 렌트수입 3만 1800달러를 매입가로 나누면 총수익률은 4.40%가 나온다. 계산기 화면에 뜨는 숫자는 대개 이 값이다.

문제는 이 수치가 재산세도, 보험료도, 관리비도 전혀 빼지 않은 값이라는 점이다. 페어팩스시의 실효 재산세율은 약 0.90% 수준이고 중위 연간 세금은 6515달러에 이른다(taxbycounty.com). 여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실, 위탁관리비까지 더하면 운영비용이 총렌트수입의 절반 가까이 차지하는 경우가 많다.

이를 반영해 순영업소득을 다시 구하면 연 1만 5900달러 수준이 되고, 캡레이트는 2.20%로 낮아진다. 계산기의 4.40%와 실제 캡레이트 2.20% 사이의 격차는 결국 세금과 운영비로 빠져나가는 몫이다.

계산기를 쓸 때 반드시 확인할 항목을 정리하면 이렇다.

• 총수익률 - 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값, 비용 반영 없음
• 캡레이트 - 순영업소득을 매입가로 나눈 값, 세금과 관리비 반영
• 캐시온캐시 - 실제 투자한 현금 대비 세전 현금흐름, 대출 조건에 따라 달라짐

대출을 낀 매입까지 감안하면 그림은 또 달라진다. 25% 다운페이먼트에 연 6.75%대 금리로 30년 모기지를 가정하면 연간 원리금 상환액이 순영업소득을 넘어서는 경우가 흔하고, 이 경우 캐시온캐시는 캡레이트보다도 낮은 마이너스 값이 나올 수 있다.

그렇다고 이 지역 투자가 무조건 나쁘다는 뜻은 아니다. 페어팩스는 한인 가정들이 선호하는 학군이 몰려 있는 지역이고, Fairfax County Public Schools 배정 등급이 높은 구역은 공실 리스크가 낮은 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다.

1% 룰로 보면 차이가 더 도드라진다. 매입가의 1%는 월 7226달러인데, 실제 렌트비는 2650달러로 매입가의 0.37% 수준에 그친다. 계산기가 보여주는 4%대 총수익률만 보고 현금흐름이 넉넉할 거라 기대하면, 실제 경험과는 상당한 괴리가 생길 수 있다.

타주에서 처음 투자용 부동산을 알아보는 분들은 클로징비용도 자주 놓친다. 버지니아는 매입 과정에서 이전세와 등기비 등 매입가의 일정 비율에 해당하는 비용이 따로 붙는데, 이는 초기 투자금을 실제로 늘리는 요소다. 계산기에 입력하는 매입가 하나만으로는 이 비용이 잡히지 않는다.

그래도 페어팩스는 연방정부와 관련 산업 종사자가 많은 지역 특성상 임차 수요 자체는 꾸준한 편으로 알려져 있다. 다만 이런 수요 특성이 앞으로도 그대로 이어질지는 지역 고용 시장 상황에 따라 달라질 수 있어 단정하기는 어렵다.

계산기에 매입가와 월세만 입력해서 나온 숫자는 어디까지나 출발점일 뿐이다. 여기에 재산세, 보험료, 관리비, 공실손실을 하나씩 빼 나가야 실제 캡레이트에 가까워지고, 대출 조건까지 더해야 비로소 캐시온캐시가 나온다는 순서를 기억해 두면 편하다.

한국에서 막 이민을 온 지 얼마 안 된 가정이라면 처음부터 매입을 고려하기보다 렌트로 먼저 지역을 파악해보는 경우가 많다. 이때도 위에서 살펴본 캡레이트 개념은 쓸모가 있다. 집주인이 부르는 렌트비가 그 동네 시세에 비해 합리적인 수준인지 가늠하는 잣대로 활용할 수 있기 때문이다.

계산기 숫자 하나만 보고 판단하기보다는, 총수익률과 캡레이트, 캐시온캐시를 각각 따로 짚어보고 여기에 시세차익까지 더해 판단하는 편이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 계약 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권한다.